YOHO WEST
此条目讲述香港处于施工或详细规划阶段的工程。 |
YOHO WEST位于香港新界元朗区天水围天城路、天荣路及天恩路之交界的轻铁天荣站原1-5号月台的上盖,即天水围市地段第23号。项目早于1996年由九铁公司策划[1],于2007年两铁合并时由港铁公司购入。地盘面积约19.62万平方呎,可建楼面面积约98.23万平方呎,其中约98万平方呎用作兴建私人住宅,其馀约2,206平方呎用作商业用途。整个项目项目不设限呎限量条款,由3幢42层大楼及地库停车场组成[2],提供约1,800个单位,预计2021年落成[3]。其后由于月台出现超标沉降推迟至2024年9月30日落成[4]。该项目首阶段车站月台搬迁及平整工程已于2017年1月完工,地基工程正在展开。2023年8月29日,发展商将项目命名为YOHO WEST。
![](http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/c/c8/Tin_Wing_Stop_Property_Development_Site_201809.jpg/250px-Tin_Wing_Stop_Property_Development_Site_201809.jpg)
![](http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/d/dc/Tin_Wing_Stop_200906.jpg/250px-Tin_Wing_Stop_200906.jpg)
设计
编辑按港铁早前提交予城规会的文件显示,天水围天荣轻铁站上盖物业发展包括4幢楼高43层的建筑物,当中包括3层平台分别作轻铁总站、停车场、住客会所及住客平台花园之用,整个项目共提供约1,500个住宅单位,平均单位面积约为600方呎,另外附设287个私家车停车位及25个电单车停车位。[5]
然而,新鸿基地产夺得天荣站上盖物业发展权后在2015年3月提交予城规会的文件显示,上盖物业发展由4幢43层大楼更改为3幢42层大楼,停车场改设于地库,以籍此增加空气流通性及改善环境。[2] 项目由梁黄顾建筑师事务所设计。
以往设计的批评
编辑项目的设计曾经被邻近居民、学校学生以至地区人士批评,他们不满港铁未有全面谘询公众,却计划在轻铁天荣站兴建屏风楼。有学生坦言,如有关楼宇落成后,平台花园高度会超过对面三所学校校舍,两者一街之隔的距离仅十几米。受影响的三所学校,到时会像三文治般,一边是屏风楼,一边紧贴嘉湖山庄丽湖居的十幢大厦,数千名学生及教职员将夹在中间,将会严重影响该区空气流通。[6]地区人士则不满政府假谘询,敷衍反对意见,并重申要求以新指引审批港铁所指出的建筑图则。对于港铁作为政府最大股东的企业,只顾赚钱,漠视新政府指引,制造屏风楼,令周边居民感到环境的压逼感。[7]
2011年4月19日,逾百名天水围居民及学生举行集会,进行“向屏风楼说不”的静坐活动,过百名参与活动的居民及该校师生高呼“港铁屏风楼,居民无气抖”的口号,希望政府利用该地兴建社区中心,为该区居民提供更多娱乐。伊利沙伯中学旧生会中学校长刘修妍指,政府经常强调可持续发展,却批准兴建损害环境的楼宇项目,希望政府可以身作则,拒绝有关项目的申请。
地政总署发言人表示,有关港铁在天水围轻铁天荣站的批地申请,当局正按适用程序处理,包括提交地区地政会议讨论等,听取市民对有关发展的意见。而港铁发言人表示,早于1995年当时的九铁已计划在天水围区轻铁上盖发展物业,天荣站上盖的规划发展已通过相关法定程序。[8]
招标出售
编辑第一次招标
编辑项目于2013年1月18日起首次招收意向书,1月24日下午2时截止。市场人士指,项目估值约20亿至34.38亿元。港铁发言人表示,项目不设限呎及限量条款,目前正与政府商讨补地价事宜。[9]到了2月19日截收标书当天,却只收到两家发展商提交的文件,并无发现有关天荣站发展项目的标书。是港铁项目招标历来首宗“零标书”纪录,更演变为即日流标。市场普遍估计,因项目补地价高,日后需卖建筑呎价7000元方可获合理利润,远高于区内二手呎价,令发展商转軚放弃入标。[10]
第二次招标
编辑2013年12月19日,港铁公布,轻铁天荣站物业项目由12月20日起招收发展意向书,12月27日下午2时截止。[11]项目于12月27日截收意向,获19份意向书,包括长实、新地、会德丰、金朝阳、南丰、华懋、丽新发展、嘉里及泛海等。
到12月30日,港铁公布项目即日起推出招标,并于1月21日截标。为防流标重演,招标条款加入三项条款。包括发展商只须提交“一口”地价、毋须与港铁分红,发展商日后毋须与港铁分享卖楼收益,令整个招标过程,相近于西铁项目的“一口价”投标形式;其次,港铁设立回购机制,有权在发展项目落成后,向中标发展商提出以项目市值的1.6倍价钱回购;以及由港铁负责重置轻铁站的前期工程费4.1亿元。
对于招标条款大变,港铁发言人回应,在考虑天荣站今年初招标时的市场反应,以及发展用地时轻铁站月台设施需事先搬迁及重置的特殊要求,再考虑到现时物业市场的情况,因此与地政总署达成有关的财务协议。消息人士透露,有别于对上一次招标列明发展商须支付26.863亿元的补地价金额,是次标书只要求发展商提交其所愿意支付的保证地价,实际补地价金额再由港铁与地政总署商讨,令批地过程中的弹性增加。
至于地政总署方面则补充,就地价而言,经考虑所接获的标书后,如政府从港铁得到的地价是相等或高于地政总署所釐定的底价,政府才会把土地批予港铁。
2014年1月21日,项目截标,仅接获3份标书,包括长实、新地及信置入标,反应较预期逊色。[12]
2014年1月30日,港铁认为投标方案未能符合财务要求,不接纳任何有关物业项目的标书,再次流标收场。[13]
曾经考虑改作居屋发展
编辑港铁天水围天荣站项目两度流标,发展局局长陈茂波在2014年2月8日出席商台节目《政经星期六》时透露,政府考虑把这块地皮改为兴建居屋,预计可建1,600个单位。他表示,这种做法在技术上“完全可行”,上盖发展权现属于港铁,若要发展,需先购回发展权。政府虽是港铁大股东,但港铁是独立上市公司,因此不敢揣测港铁方面的取态。他认同天荣站地点交通方便,技术上需要先搬站,但成本上“计到数”,会继续与港铁探讨。
城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥表示,天荣站地皮两次流标,足以反映市场出价与政府预期相距甚远,亦反映业界认同市况不明朗,若政府保留地皮日后重新招标则属不智,他认同改作居屋发展之举可行。[14]
惟港铁发言人回应表示,正积极为项目研究最可行的发展模式和财务安排,未必只有售回予政府。[15]
第三次招标
编辑2015年1月12日至2月5日,天荣站上盖项目第3次招标,共收到21份意向书、4份标书,标书包括新鸿基地产、恒基地产、信和置业及远东发展。2月9日,港铁公司公布招标结果,由新鸿基地产夺得天荣站上盖物业发展权,市场估值17亿港元,新鸿基副董事总经理雷霆表示将发展中小型住宅,预计投资额约70亿元。[16][17]
2015年7月16日地政总署资料显示,天水围轻铁天荣站项目,涉及补地价金额15.1899亿元,以总楼面约98万2千多方呎计算,补地价每平方尺约1500元。
2023年8月29日新鸿基地产宣布,天水围轻铁天荣站项目命名为“YOHO WEST”。
物业
编辑项目分两期发展,第一期提供1,393伙单位,预计最快在2023年9月初取得预售文件,并公布楼书及开放示范单位,料9月底正式开售。[18]
工程引致月台出现超标沉降
编辑2018年7月,运输及房屋局长苏伟文在立法会大会上透露,轻铁天荣站月台受上盖工程影响,出现超过80毫米沉降,需要停工。[19]但沉降未有停止,6月29日屋宇署接获通知指沉降录得86毫米,到7月23日,沉降已扩至89毫米。元朗区议会在7月30日召开特别会议商讨问题,区议员批评屋宇署、机电署和港铁漠视当区居民安全。地盘到2018年年中起停工。[20]
到2019年5月,住宅地盘工程因沉降幅度持续恶化,达95毫米而须继续停工,发展商新地要求屋宇署将沉降停工指标大幅放宽至150毫米,认为不会影响铁路服务及公众安全。[21]
周边建筑
编辑交通
编辑交通路线列表 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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九龙新界巴士 大屿山或机场巴士 过海隧道巴士
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参考资料
编辑- ^ 九廣鐵路公司一九九六年年報. 九广铁路公司. 1997-02-17: 30.
- ^ 2.0 2.1 存档副本 (PDF). [2016-08-23]. (原始内容 (PDF)存档于2016-08-26).
- ^ 天榮站項目截標 收4標書. 信报. 2015年2月5日 [2015年2月9日]. (原始内容存档于2015年6月21日).(繁体中文)
- ^ 新地擬明年次季推天榮站1期 涉1393伙. 明报. 2022年12月7日 [2022年12月7日]. (原始内容存档于2022年12月8日).(繁体中文)
- ^ 星島日報:天榮站突招意向估值29億(2013年1月18日). [2013年1月18日]. (原始内容存档于2013年1月22日).
- ^ 明報周刊 2275期 天水圍學生 屏風樓 圍校的憂慮. [2013-01-18]. (原始内容存档于2016-03-06).
- ^ 天榮站上蓋起屏風樓 政府假諮詢 居民真陰公. [2013-01-18]. (原始内容存档于2013-10-08).
- ^ http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110419/00176_059.html 東方日報:天水圍居民反港鐵屏風樓 (2011年4月19日). [2013年1月18日]. (原始内容存档于2019年10月15日). 外部链接存在于
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(帮助) - ^ 蘋果日報: 輕鐵天榮站項目招意向 (2013年1月18日). [2013年12月23日]. (原始内容存档于2013年12月24日).
- ^ 東方日報:破天荒 天榮站無人吼流標 (2013年2月21日). [2013年12月23日]. (原始内容存档于2016年3月5日).
- ^ 蘋果日報:天榮站趕重新招標 天水圍三地共建3,700伙 (2013年12月20日). [2013年12月23日]. (原始内容存档于2017年10月15日).
- ^ 天榮站僅收3標書 明報 (2014年1月22日). [2014年1月23日]. (原始内容存档于2014年2月1日).
- ^ 測量師:天榮站流標或阻政府達標,大圍站須優化條款. [2014-01-30]. (原始内容存档于2016-03-05).
- ^ 流標天榮站擬建居屋 向港鐵回購發展權 少收20億補地價 明報,2014年2月9日. [2014年2月9日]. (原始内容存档于2016年3月4日).
- ^ 港鐵天榮項目未必售予政府 蘋果日報,2014年2月9日. [2014年2月9日]. (原始内容存档于2016年5月3日).
- ^ 新地投得天榮站上蓋項目 預計估值逾17億元. 香港电台. 2015年2月9日 [2015年2月9日]. (原始内容存档于2015年2月9日).(繁体中文)
- ^ 新地雷霆:天榮站上蓋項目總投資額70億元. 香港电台. 2015年2月9日 [2015年2月9日]. (原始内容存档于2015年2月9日).(繁体中文)
- ^ 天水圍首個港鐵盤登場 新地天榮站上蓋命名YOHO WEST 下月開售. 香港01. 2023-08-29 [2023-08-30]. (原始内容存档于2023-08-30).
- ^ 屋宇署﹕天榮站沉降80毫米符預期. 明报. 2018-07-13 [2018-07-30]. (原始内容存档于2018-07-30).
- ^ 【輕鐵天榮站沉降】沉降擴大至89毫米 議員批罔顧市民安全. 香港01. 2018-07-30 [2018-08-01]. (原始内容存档于2019-07-28).
- ^ 陈晶琦. 輕鐵天榮站沉降持續惡化 新地申大幅放寬沉降停工指標至150毫米. 香港01. 2019-05-09 [2019-05-10]. (原始内容存档于2019-05-10).