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土地使用分区

土地使用分区、土地使用区划，或直接简称为区划（英语：zone），是指将一座城市的土地划分为允许或禁止某些用途（例如居住、工业）的各个区域的过程。[1] 此外，有的区划也对建筑物的大小、体积和布局加以管制。区划是地方政府用来实施城市规划的最常见的管理方式。[2]分区的类型决定了具体的开发计划是否能获得开发许可（英语：Planning permission）。区划可能规定土地的无条件或有条件的用途，它还可以指定土地面积的大小和尺寸以及建筑物的形式和规模。这些指导方针是为了指导城市的增长和发展而制定的。[3][4]

北马其顿共和国斯科普里市总体空间规划区划方案。不同的分区由不同的颜色表示。

城市规划相关部门将土地划分为允许各种用途的地区。[5]因此，区划是一种土地使用规划技术手段，是大多数发达国家地方政府所使用的城市规划工具。[6][7][8]“区划”一词源于划定地图区域的实践，这些地图区域规范了土地开发的用途、形式、设计和兼容性。法律上，很多国家的区划通常以条例（by-law）的形式制定，并有相应的程序。在一些国家，如中华人民共和国、加拿大（安大略省）或德国，区划必须符合上级（地区、州、省）的规划和政策声明。

区划的种类繁多，其中一些关注管制建筑形式和建筑物与街道的关系，混合用途，即基于形态（英语：形態準則），而另一些则关注土地用途的划分，即以用途为基础或两者的结合。

一些古代城市的规划中也使用了城市功能布局分区的手法，类似现在的区划，如隋唐时期的“市坊制”。

范围 编辑

土地使用分区的主要目的是隔离被认为互不兼容的用途。实际上，区划也用于防止新开发项目干扰现有用途和/或保留社区的“特征”。但是，它未必总是实现这种目标的有效方法。.[9]区划通常由诸如县或市的地方政府控制，不过区划制度的特性可以由州或国家规划当局，或透过授权立法来确定或限制。[10]在澳大利亚，联邦政府控制的土地不受州规划的管制。美国和其他联邦制国家也类似。法国和德国的区划和城市划受国家或联邦法规的约束。在德国，该法规包括区划规划的内容以及法律程序。

区划可能管制的内容包括对特定地段（例如开敞空间、住宅、农业、商业或工业用地）允许的活动类型、可进行这些活动的密度（从独栋别墅等低密度住宅，到高层公寓楼等高密度住宅）、建筑物的高度、建筑可占用的空间、建筑物在地段上的位置（后退）、空间上各种类型的比例（例如有多少景观空间、不透水地面、行车道，以及是否提供泊车位）。在德国，区划包括涉及具体的绿地和补偿法规的影响评估，还可能包括建筑设计的管制。尽管目的相似，但是各个规划系统如何将区划纳入其管理体系的细节各不相同。

起源 编辑

种类 编辑

土地使用分区 编辑

人口密度规管的经济解释 编辑

单一功能区划 编辑

 
单一功能区划一例（Greater Winnipeg District地图，1947）

单一功能区划（英语：single-use zoning），通常也被称为欧几里得分区制（Euclidian zoning），是一种控制城市土地使用的规划方法。最早的单功能分区实践见于1900年代早期的美国纽约市，用于引导因移民带来的快速人口增长[11]。土地按照功能被政府分为住宅、商业区和工业等区域。单功能分区被称为欧几里得分区制，是因为它在俄亥俄州欧几里得市（英语：Euclid, Ohio）的一桩的司法案件——欧几里德村诉安布勒地产公司案（英语：Village of Euclid v. Ambler Realty Co.）（ 272（英语：List of United States Supreme Court cases, volume 272） U.S. 365 (1926)）中获得了合宪的地位[12]。

自首次实施以来，单功能区划就成了主导北美的区划制度[13]，大约有92%的美国城市采用了单功能区划。单功能分区制所产生的划分土地利用模式的可预测模型被许多评论家指责为在美国和其他地方明显的土地利用规划中出现的许多问题中起直接作用。批评者认为单功能分区导致了城市形态单调，比如催生了曼哈顿岛的蛋糕式摩天大楼（英语：Wedding-cake style）；同时，单功能分区作为一个基本模型难以在城市中日益复杂的社会、政治和环境挑战中提供合适的解决方案[11][14]。

批判 编辑

欧几里得式分区所衍生的问题包括城市蔓延、城市衰退、环境污染、社会经济地位、负面经济影响和总体下降的生活质量[15][16]。与高度分离的土地使用相关的土地使用因在受到上述问题影响的社区康复方面充满了法律障碍而受到批判[15]。

简·雅各布斯在其著作《美国大城市的死与生》中批判了单功能区划。她认为单功能区划导致了市政基础设施和社会资本的破败，并导致了永久贫困社区的形成。[17]

批评者还认为，将各种日常需要的用途分离开使步行变得不可能，人们不得不开车去满足他们的日常需要，导致了交通的增加。单功能区划和城市蔓延也被批评为使工作和家庭的平衡更难实现，因为融合不同的生活领域需要更大的距离跨度。[18]

各地的土地使用分区制度 编辑

美国 编辑

 
美国塔拉赫西市中心的区划

根据警察权（英语：Police power (United States constitutional law)），州政府可以控制私有不动产。在该权力下，美国用专门的法律法规来限制允许开展特定业务类型的场所的历史由来已久。1904年，洛杉矶在城市的一部分内建立了土地使用限制制度，这是全美首创。[19] [20]1916年，纽约市通过了第一个区划规划（英语：1916 Zoning Resolution），在全市范围内施行，以应对诸如公正大厦（英语：Equitable Building (Manhattan)）过高、遮挡邻近住宅的阳光的案例。这些法律建立了全国其他地区的区划的模式。纽约市继续制定越来越复杂的法规，包括容积率法规、空间权（英语：air rights）和针对特定社区的其他法规。

中华民国（台湾） 编辑

中华民国法律中的城市规划土地使用分区相关法规，是由直辖市、省级地方政府所订定，如《台北市土地使用分区管制自治条例》。详细分区资讯可由内政部营建署城乡发展分署《全国土地使用分区资料查询系统》查询。

中华人民共和国（大陆） 编辑

主条目：控制性详细规划

中华人民共和国的城市土地使用分区由控制性详细规划中的法定图则管控。

外部链接 编辑

参考资料 编辑

  1. ^ Lamar, Anika. Zoning as Taxidermy: Neighborhood Conservation Districts and the Regulation of Aesthetics. Indiana Law Journal. December 1, 2015. 
  2. ^ Caves, R. W. Encyclopedia of the City. Routledge. 2004: 784. ISBN 978-0415862875. 
  3. ^ Urban Stormwater Management in the United States. National Academy of Sciences. 2009. 
  4. ^ Hodge, Gerald. Planning Canadian Communities. Toronto: Thomson. 2014: 388–390. ISBN 978-0-17-650982-8. 
  5. ^ Thomas, Eileen Mitchell. Zoning. Canada. February 7, 2006 [30 October 2015]. （原始内容存档于2020-10-23）.  |encyclopedia=被忽略 (帮助)
  6. ^ E.g., Lefcoe, George, "The Regulation of Superstores: The Legality of Zoning Ordinances Emerging from the Skirmishes between Wal-Mart and the United Food and Commercial Workers Union" (April 2005). USC Law, Legal Studies Research Paper No. 05-12; and USC Law and Economics Research Paper No. 05-12. Available at SSRN or [10.2139/ssrn.10.2139/ssrn.712801 DOI]
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  8. ^ BMVBS - Startseite. Bmvbs.de. [2013-07-19]. （原始内容存档于2007-07-24）. 
  9. ^ Sharifi, Ayyoob; Chiba, Yoshihiro; Okamoto, Kohei; Yokoyama, Satoshi; Murayama, Akito. Can master planning control and regulate urban growth in Vientiane, Laos?. Landscape and Urban Planning. 2014, 131: 1–13. doi:10.1016/j.landurbplan.2014.07.014. 
  10. ^ 例如，《马里兰州法典》（Maryland Code）66B, § 2.01(b)授予巴尔的摩市区划的权力，而2.01 (c)条则限制权力的授予。相比之下，《新泽西州城市土地使用法》（New Jersey Municipal Land Use Law）授予该州所有市镇统一的区划权力（有统一的限制）。
  11. ^ 11.0 11.1 Elliot, Donald. A Better Way to Zone : Ten Principles to Create More Livable Cities. Island Press. 2012. 
  12. ^ 歐幾里得分區制. 元照英美法词典. [2018-11-14]. （原始内容存档于2019-05-02）. 
  13. ^ Julian Conrad Juergensmeyer; Thomas E. Roberts. LAND USE PLANNING AND DEVELOPMENT REGULATION LAW § 4.2, at 80. 1998. ISBN 978-1634593069. in 1916 New York became the first city to implement this type of zoning law, later upheld in Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365 (1926). “Operating from the premise that everything has its place, [Euclidean] zoning is the comprehensive division of a city into different use zones.” 
  14. ^ 章征涛; 宋彦. 美国区划演变经验及对我国控制性详细规划的启示 Lessons Learnt from the US Zoning Evolution Experiences for Regulatory Planning. 城市发展研究. 2014. 
  15. ^ 15.0 15.1 Eliza Hall. Divide and sprawl, decline and fall: A comparative critique of Euclidean zoning. U. Pitt. L. Rev: 68. 2006 [2018-11-14]. （原始内容存档于2019-05-02）. 
  16. ^ Jay Wickersham. Jane Jacob’s Critique of Zoning: From Euclid to Portland and Beyond. 28 B.C. ENVTL. AFF. L. REV. 547, 557. 2001 [2018-11-14]. （原始内容存档于2020-07-09）. 
  17. ^ Jacobs, Jane. The Life and Death of Great American Cities. Vintage. 
  18. ^ Katharine Baird Silbaugh: Women's Place: Urban Planning, Housing Design, and Work-Family Balance, Fordham Law Review, Vol. 76, 2008 Boston Univ. School of Law Working Paper No. 07-12. Downloaded on January 15, 2012, from: Social Science Research Network (abstract （页面存档备份，存于互联网档案馆）, fulltext), see page 1825
  19. ^ History of Planning. Urban  Planning: Los Angeles. [2020-04-18]. （原始内容存档于2018-08-19）. 
  20. ^ Ordinance #9774 Residential Districts (PDF). [2020-04-18]. （原始内容存档 (PDF)于2016-08-05）. 
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