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本土研究社

本土研究社（英语：Liber Research Community），是一个民间研究机构、智库[1]，创立于2010年，由一群热心关注香港发展及社会问题的研究员组成，2014年正式注册为非牟利机构[2]。

本土研究社
格言本土知识生产　社区运动支援
成立时间2010年
地理位置 香港佐敦吴松街191号突破中心7楼
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闲置中
2020年10月，本土研究社公布新一份套丁研究报告

团体成员来自不同行业背景，希望在民间，用知识推动变革[3]，以政治学、地理学、社会学、哲学、语言学、文化研究、传媒、规划等学科知识组成跨学科、具政策及在地视野，并透过研究、调查及报告的方式，推动重建、规划、发展、政制、乡郊、保育、融合、香港经济等香港议题。

过去发表的研究包括：土地供应研究、棕土、短期租约土地（Short-term Tenancy）、房屋研究、丁屋政策、农业研究、食物安全等。

关注议题 编辑

棕地 编辑

过去政府一直都以“地少人多”为由，合理化各种土地开采模式，以填海作为唯一的发展模式。本土研究社在2013年出版《不是土地供应・香港土地问题的迷思与真象》，拆解“土地供应不足”其实是个的迷思，并提出“棕土”（后来称为棕地）的概念，并批评政府未有善用已存在于全港的800多公顷棕土，只懂得填海造地[4]。

2015年12月27日，即是横洲事件爆发前九个月，本土研究社就横洲作个案分析，连同其他棕土的研究发表《棕迹—香港棕土政策研究报告2015》，根据Google Earth卫星图片，发现全港棕土面积达1192公顷，面积相当于3.7个启德发展区，较公共专业联盟及土地正义联盟于2012年发现803公顷增加近半[5]。团体发现，全港棕土集中当中元朗、北区及屯门等九个地方，大多有道路相连，惟欠规划及管理差劣，在发现的棕土当中，用作“货柜场”及“停车场”的占地面积上升至477公顷。认为棕土问题有明显扩散迹象。[6]

本土研究社指出，房屋署曾于2012年进行内部研究，探讨利用元朗工业邨西面的横洲棕土发展公营房屋的可行性，但计划最后无疾而终，其中一个困难很可能是地区乡绅势力反对。然而，团体认为，即计划发展范围涉及私人土地，政府亦有权运用《收回土地条例》赋予的权力收地，将之规划作公共用途（如公营房屋），另外亦可考虑用官地换取私人土地，或收购某地段的私人土地等。[7]

成员陈剑青表示，以往民间面对很多个别的发展计划争议，许多时候都被形容为“阻着发展”，2012年起开始发现香港很需要一个有关香港整体土地问题的综合分析——究竟香港是否真的土地不足，哪里有土地可优先使用？才有望突破被标签为“反对发展”的困局。[8]

棕土发展潜力 编辑

针对政府表示棕地分布杂乱零散，本土研究社2018年3月15日发表《合棕连横：新界棕土发展潜力研究》，当中用半年时间，统计出全港相邻棕土群共1,171.5公顷，即面积约7个荃湾市中心，当中723公顷未纳入发展计划。团体整理出，全港2公顷或以上的新界相邻棕土群达94幅，当中位于横台山及位于坪𪨶的棕土群更分别达71公顷及70公顷的棕土群，另有26个相邻棕土群大过10公顷，比起部分资助房屋占地面积更大[9]。

本土研究社成员杨夏至批评，政府对棕土的发展潜力有双重标准，因政府提出《元朗锦田南发展计划》范围同样邻近石岗机场，但却指八乡棕土因受高度限制，无发展潜力。本土研究社倡议修复棕土，面积较大和无法修复的棕土可用作发展公营房屋等用途，面积较小（2至10公顷）棕土群可作发展乡村式公屋[9]。

回应政府棕地政策 编辑

政府在2018年成立“土地供应专责小组”推动土地供应咨询，又称土地大辩论，旨在检视香港土地供应的来源，本土研究社为此发表题为《未来土地发展真实选项：好诚实研究及公众咨询》[10]，批评专责小组成员全由特首林郑月娥委任，成员对土地选项早有立场，公众咨询只是公关骚，认为香港并不缺乏土地供应，问题出在分配不够公平，侧重建私楼而非公屋，并指出棕地、乡村式发展地带内官地、短期租约和临时政府拨地等用地未尽其用，倡议优先发展棕地，并反对填海和开发郊野公园。

就发展棕地的讨论上，三名前规划署署长长凌嘉勤、梁焯辉及潘国城表示，棕地欠缺配套设施，对发展棕地有保留，又称不少棕地具作业用途，若要全部取缔，便要开发绿化地。本土研究社成员陈剑青则回应，棕地问题源于过去规划失误，惟现时三名前规划署署长却直言棕地难发展，质疑其在任期间，为何不将棕土冻结，或收回土地修复，而棕地并非零碎难开发，又指过去找到不少棕地的面积达2公顷以上[11]。

土供组终于2018年底发布《多管齐下 同心协力》[12]土地供应专责小组报告，表明棕地发展获社会广泛支持，为最多市民支持优先发展的土地选项。而发展局亦曾就相关报告作出回应，指政府认同社会期望发展棕地，以增加房屋及其他用地的供应，以及改善目前新界部分地区杂乱无章的景观，并就民间智库（包括本土研究社）发表的报告，会持开放态度参考报告内容并作出考虑[13]。至2019年底，规划署公布首个官方棕地数据，办认出1,579公顷棕地，经筛选后物色了12组共47公顷的棕地选址研究作公营房屋发展，亦于2020至21年期间分阶段公布选址的具体位置。

绿色和平于2021年委托本土研究社进行研究，深入调查政府第一期棕地研究报告选址范围，透过查册等方式，并实地考察位于元朗的3组棕地群（屏山北、沙埔、朗边）。同年4月20日，发表《首个棕土政策－成形还是走样？》棕地研究报告。报告主要发现：当局漠视多处规模庞大、具有交通基建接驳等良好发展条件，至少能提供逾万个公营房屋单位，甚至邻近政府选址的棕地群。绿色和平认为政府选择性收地，漠视发展潜力高的棕地，令人质疑贬低其价值[14]。

至6月21日， 绿色和平再与本土研究社联合发布研究报告《失棕罪——香港棕地现况报告2021》，报告发现政府最新的棕地数据较实际少近380公顷，接近四分之一。研究团队用近半年时间，透过卫星图、现有数据库等资料，以及实地考察，发现政府的数据存在过时、不全面、错漏百出的情况。成员蔡诺正指出，政府网页棕地资料使用的地图底图，其实是2015年政府的航空图。他以新田信芯园附近（新界军营以北）的土地为例，根据Google Earth 2021年的卫星地图，及政府2015年的航空图做比较，可以发现信芯园附近的露天贮物场未被计入棕地[15]。

团体表示，他们采用的研究方法与政府相若，质疑政府有心低估棕地情况，以便提出填海及开发郊野公园方案。团队又指，当时香港约有1,985公顷棕地，发展局及规划署2019年公布“新界棕地使用及工作现况研究”的数据，则指只有1,579公顷，两者相差近380公顷，若取其一半以中低密度发展，保守估计可建约95,000个单位，相等于13条彩虹邨单位数目，约为过往6年公营房屋总落成量。

至9月27日， 两个团体再发布《始棕要还：官方棕地政策全检视 2018-2021》研究报告，揭示本届政府所订下的四项发展棕地承诺皆落空，当中的“短期内发展110公顷棕地作房屋发展”，完成度不足一半；报告指出，政府只要修正已选取的12个棕地发展选址范围，最快约半年便能增多160公顷“即食棕地”作研究发展，可建逾50,000个公营房屋单位；换句话说，政府绝对有能力在余下十个月任期内兑现此承诺。研究员周蔼诠认为，政府应好好利这160公顷的“即食棕地”，批评当局有《收回土地条例》的尚方宝剑，却未有利用[16]。

回应“北部都会区”与棕地政策 编辑

于2021年10月6日时任行政长官林郑月娥提出发展“北部都会区”[17]，为行政长官施政报告之一部分，预料会于20至30年内分阶段实施，受到不少人反对，更有人质疑其所有建议都悬浮半空，虚幻得不知从何着力，[18]不过政府仍表示有能力应付。[19]李家超就任特首后，续推“北部都会区”，范围内覆盖大量棕地面积。

2022年10月10日，绿色和平联同本土研究社发布《快熟棕地：北部都会区具发展潜力的棕地研究》，研究根据卫星图及实地考察，分析北部都会区内短中期适合发展的棕地。发现单计北部都会区内已有433公顷具发展潜力的“快熟棕地”，当中100公顷无任何作业，最长荒废达14年。倘政府优先以中低密度发展其一半，保守估计可建屋约10.8万伙，比过去6年公营房屋建屋量更多，并有望在4至6年内变成熟地。[20]

团队促请政府首份施政报告，订立任期内发展棕地的具体目标及KPI，包括将“快熟棕地”变成熟地、制订发展路线图等，以及制订涵盖合理重置本地工业的全面棕地政策。研究团队强调，优先发展棕地建屋，无须浪费资源强推“明日大屿”及展开郊野“边陲”研究。 研究员张嘉敏表示，重置其实并不难，问题是政府是否有心做一个重置政策，我们找到的闲置棕地已有100公顷，如果不是全部用来建屋，是否都可以是契机让政府让政府做好棕地重置政策。[20]

同年12月5日，两团体再发布《北能棕止－北部都会区棕地乱象调查报告2022》，调查横跨去年7月至今年11月，提出“北部都会区”具两大乱象，包括北部都会区在一年间已有135幅绿地被铲成棕地，面积达38公顷，等同两个维园，当中逾一成新棕地位于海岸保护区、湿地保育区或缓冲区内，近三成则位于都会区拟建的交通基建一带，以及35幅涉及违规作业的棕地，部分已改划作“住宅”用途，但仍在拆解有毒电子垃圾，可见当局执管无效。[21]

报告亦建议政府尽快公布“多层式大厦”方案，以重置棕地作业，避免棕地进一步扩散，并提倡优先为闲置的100公顷“快熟棕地”订下发展路线图；对于棕地扩散入保育区内，报告强调应直接收回被破坏的湿地及其他具生态价值的私人土地 ，而非日后再重新划界。 [21]

丁屋 编辑

在小型屋宇政策，即丁屋政策下，一般而言，年满18岁，父系源自 1898 年时为香港新界认可乡村居民的男性原居村民，可以一生人向当局申请一次，在其所属乡村内的合适土地上，为自己建造一所小型屋宇自住。然而，政策落实至今，近数十年城市化伸延至新界乡郊，地价升值，政府无视政策漏洞，结果催生了非法的“丁权”买卖（即“套丁”），变成地产商与村民合作发展低密度豪宅屋苑的机会，由于套丁属于地产商与村民之间私下的协议，隐密性高，加上政府执法不力，使涉嫌“套丁”的情况日趋严重。表面上，地产商以低价名义上将地卖给这些原居民，然后男丁便可以申请兴建丁屋。但实际上，该丁屋是由地产商控制持有，男丁成功申请丁屋，落成后并由地产商出售牟利，被地产商收买的男丁，可以收取大约十多万到数十万港元不等的“套丁费”。

套丁研究 编辑

本土研究社于2018年《丁不厌诈：新界套丁研究报告2017》，透过落成丁屋的外貌、发展过程、地权分析、个案研究等，保守统计全新界至少有9,878幢丁屋是怀疑以套丁方式兴建，占1972年起获批的42,131幢丁屋的23%，即是至少每4幢丁屋，就有1幢是可能透过“声称自住、实质为转售图利”而得来。情况以元朗区最为严重，共占近一半（46%），达4,495幢，其次为大埔区（1,864幢，19%）、北区 （1,205间，12%），这些丁屋合共耗用约224公顷土地。本土研究社亦编制“疑似套丁数据库”，记录全新界所有呈现屋苑化的丁屋[22]。

成员黄肇鸿表示，套丁问题自80年代已然存在，部分乡村涉套丁范围占乡村过半总面积，但地政总署未见全力执法，任由新界乡村成为法外之地。而报告调查发现，最大面积疑涉套丁乡村为北区坑头村、西页小坑口村最贵孖栋丁屋卖价近7,000万、最大面积疑涉套丁发展的丁屋屋苑为大埔华乐豪庭、最“一村N姓”的疑涉套丁屋苑为元朗《晓门》、最“奇则”的特色户丁屋屋苑为屯门《海峦》，可见有组织、有系统的疑涉套丁问题严重，在新界无处不在[22]。

本身是元朗区议员的立法会议员梁志祥，回应本土研究社套丁报告时，承认区内有套丁问题。他认为丁屋政策要与时并进，允许部分没有土地和资金的原居民与发展商合作，解决居住问题[23]。上水区乡事委员会主席侯志强认为该调查针对丁屋是“不公道”，他指情况如公屋都可以合法买卖，而丁权建丁屋是历史下的政策，只要原居民跟足程序及补地价，“系一块土地，我阿爷留俾我，我可以卖得，卖给给二叔公又得、三叔公又得，三叔公又可以卖给我。”[24]

而新界乡议局主席刘业强则称，报告无法证实新界的屋苑以“套丁”方式兴建，亦无充分证据证明当中有人涉以不诚实的手法，欺骗地政总署签发丁屋牌照，认为本土研究社妄下判断，对新界人不公平。他又指出，新界很多疑似“套丁”的丁屋，实际已补地价，以政府约113亿补地价的收入计算，估计有过万间丁屋是根据合法程序转售。目前不少公营房屋都以补地价方式转售，本土研究社不应持双重标准，而是应研究公营房屋被滥用的情况[25]。

事实上，套丁背后的操作须要原居民与发展商之间的秘密协议，一般外人难以得知，但过往亦不乏个别套丁人士被捕，包括2015年的“沙田套丁案”[26]及2021年“丁屋大王”王光荣[27]，显示套丁行为背后产业有产业链支撑。本土研究社分析套丁产业链接构，发现套丁利润极为吸引，以一幢1200－1800万的丁屋为例（2017年价格），扣除地价（250万）、建筑费（200万）、“套丁费”（视乎地区，由30－120万不等，但男丁实收的费用被中间人扣走后只剩数万至十数万不等）、补地价费用（130－150万）、设施、路权、给村长的“揾丁费”和“解决纷争”费用（100万），纯利每幢仍达500－1100万。大型丁屋屋苑动辄50－100幢，纯利可以以亿计[28]。

本土研究社及后再于2020年发布更新研究《新丁再现：新界套丁研究报告》，发现相关数字增加804幢，总数破万，达10,581 幢，意味着过去两年多，差不多平均每天就有1幢疑是以套丁手法得来的丁屋落成[29]。并于翌年与公共专业联盟，发表《草木皆丁 – 发展新界潜在违规丁地可行性研究报告》，倡议政府应该以闲置“乡村用地”，即能作为兴建丁屋的土地，作为土地供应选项，并动用收回土地条例，既阻拦潜在套丁的发展可能，并作出“精准收地”，将丁地与其他土地选项整合及合并，成为大规模的土地发展计划[30]。

丁权合法性争议 编辑

2018年12月，“复核王”郭卓坚向香港法院提请司法复核案开审，质疑新界原居民“丁权”合法性。乡事派在法庭上指出，原居民的自由建屋权能追溯至清朝、1972年实行的丁屋政策是殖民政府对原居民的补偿，回归后受基本法保障[31]。

本土研究社当时翻查文件，发现乡议局1980年代才开展“论述战”，“补偿论”或类似的观点，在1970年代、丁屋政策酝酿时鲜有提及。时值香港前途问题浮现，乡议局着手联络北京，在1983年更成为了第一批上京试探中方对港态度的港方人士。后来《中英联合声明》签署，中方展开《基本法》草拟过程，代表乡事派权益的乡议局前主席刘皇发成为基本法草委之一，对九七后香港宪制发展有一定话语权。乡议局把握这个黄金机会，将原属房屋政策的丁屋，重新论述为原居民的“传统权益”，以便将“丁权”在九七后的香港“永续”下去。

本土研究社又翻查了约150份来自二十世纪初起至1980年代，有关新界乡郊建屋政策的政府解密文件，发现政府制定乡郊屋宇政策以至后来的丁屋政策时，是将其置放于城市发展和规划的框架下考虑，它不是一项基于尊重、补偿原居民的所谓损失的“转型正义”政策[31]。

至2019年5月，高等法院就“丁权司法复核案”作出判决，裁定村民在所拥有的私人土地内兴建“免费牌照屋”方为新界传统权益；至于政府以私人协约或换地形式提供土地建屋，则属违宪。这判决引起新界原居民极度不满，社会各界亦高度关注事件发展。 及后郭卓坚、政府及乡议局均提出上诉[32]。

至2021年1月，高等法院上诉庭裁定政府及乡议局上诉得直，推翻原审法官裁定私人协约及换地方式建丁屋属违宪的决定。本研社遂就此判决的判辞进行研究，指出当中有不少值得商榷的地方，如未有正面处理歧视女性同非原居民的问题，就算90年代通过的《香港人权法案条例》有考虑对丁屋政策的豁免，随着社会变化，有关政策是否有改善空间。成员黄肇鸿指，国际有案例容许歧视存在，但需要考虑其必要性及是否合乎比例，但法庭于今次案件未有着墨[33]。

司法复核申请人郭卓坚再次申请上诉，至2021年11月终审法院下判辞，一致驳回上诉。本土研究社成员黄肇鸿认为，法庭如同将主导权“交波”给政府，撇除必然要满足原居民建屋权的疑惑，意味着政府日后可根据土地状况，以及是否涉嫌“套丁”等问题，否决丁屋申请[34]。

举报套丁行动 编辑

2019年8月，本土研究社发起行动，透过一人一信的方法，向地政总署举报已审结的民事套丁案件，检视有否刑事成分，旨于阻吓套丁及卖丁行为，以及促请政府当局积极调查及作出有需要的行动。同年10月，地政处向举报违法者，确认发现3宗案件涉及“虚假陈述”等刑事罪行，亦有充足法律依据跟进，已转介警方及去执法部门处理[35]。及后本土研究社再就大埔的套丁现象发起举报行动。

事隔两年，于2021年3月，廉政公署就一个位于元朗的小型屋宇（丁屋）地产发展项目怀疑涉及贪污诈骗调查，近日进行代号“芒草”行动，先后拘捕共24人，包括地产发展商负责人、丁屋申请人及中间人，涉嫌以数万元至数十万元不等向元朗区的原居民收购丁权，然后集中发展为一个大型地产项目图利。

廉署表示，曾接获贪污投诉，指称有地产发展商、中间人及原居民，涉嫌串谋以贪污诈骗手段“套丁”，并在申请兴建丁屋时向地政总署作出虚假声明，讹称有关原居民是某地段的唯一合法注册业权人，宣称地产发展商与原居民之间没有达成任何协议，以转移或处置有关原居民发展该地段的权利。而被捕人之一则是“村屋大王”、王潘律师行创办人王光荣及其次子王德信[36]。

明日大屿 编辑

2018年，时任特首林郑月娥于施政报告中提出发展大屿山的愿景，涵盖中部水域交椅洲和喜灵洲附近的人工岛、大屿山北岸和屯门沿海地带，包括重新规划后的内河码头区和龙鼓滩等多个发展区，亦即明日大屿愿景。政府倡借镜沙田第一城的填海模式，填海造地由发展商负责，并将一部分土地交回政府发展，当局分毫未出，但已借此加快造地过程，推动公私合营。

针对“沙田模式”填海方法，本土研究社研究70年代有关沙田规划的历史档案，当中清楚记录政府推行计划的程序。所谓的“沙田填海模式”，实为港英政府发展沙田第14区、即现为沙田第一城一带土地的填海方案。填海范围涉及约145.6英亩、即约58.9公顷土地，而翻查资料，连同马鞍山在内，沙田新市镇占地逾3000公顷。本土研究社成员杨夏至认为，两者面积相距甚大，认为政府虽称沙田填海模式等同整个沙田发展方案，但事实上仅占很少部分[37]。

回应政府以公私合营兴建人工岛，成员林芷筠指出，“公私合营”其实是个大骗局。施政报告提出的“土地共享先导计划”是指政府与发展商一起开发“不在政府发展规划中的私人拥有土地”。换句话说，就是政府斥资起基建，换取私营发展商在“新增楼面面积”中兴建“六至七成资助出售房屋为主的公营房屋”。

但各大地产这些年来在新界以低价收购农地，囤积了近1000公顷土地，恒基更囤了4,490万平方呎成为“地王”，各个发展商一直不打理亦不耕种，不用缴付闲置土地税，接近“无本生利”地等待政府开绿灯发展。今次政府主动提出帮助发展，是用政府公帑、用市民纳税人的钱，去资助发展商的发展项目”，她认为这并非“一个出鸡、一个出豉油” ，而是“真送礼”[38]。

填海争议 编辑

本土研究社于2018年亦对英国解密档案内容进行研究，发现早在八十年代中后期，商界已有在大屿山东部填人工岛的构思，其中合和主席胡应湘于1986年起，明确倡议以私人出资再卖予政府的形式，在东大屿进行大规模填海，甚至一度主张“密室迫宫”迫使政府规划师同意方案，但被时任港督卫奕信拒绝[39]。

2021年，胡应湘与研究社成员陈剑青于电视节目《视点31》中展开辩论，讨论有关明日大屿填海是否香港唯一增加土地供应的方法，胡应湘认为，政府有责任让市民住得舒服一点，认为“明日大屿”有必要，因填海后可统一发展基建及道路，至于棕地则涉及多重业权问题，难以在短期内解决房屋问题。

陈剑青则引述2018年的研究指，八成青年人反对“明日大屿”，他认为政府应先考虑发展新界数千公顷的棕地，又提及政府在去年《财政预算案》中公布物色8幅的棕地群，已合共可提供逾两万伙公营房屋单位[40]。

公众咨询争议 编辑

2023年初政府就明日大屿展开公众咨询，本土研究社形容是次公众咨询“隐敝”，质疑政府启动咨询当日未有发布新闻稿通知传媒及市民；即使项目招标文件列明须举办公众论坛，发展局却暂未有“落区”计划。研究员夏淳权质疑，相比以往填海或大型发展项目，今次人工岛的公众咨询更显仓促和粗疏。而人工岛的招标文件指明顾问公司须举办工作坊、焦点小组会议和公众论坛等收集公众意见。然而，发展局去年12月底向传媒透露，暂未有“落区”进行社区咨询的计划。他又质疑，若果咨询最终不设公众论坛，或涉嫌违反招标文件，公众参与唔到，此项目应以何为基础[41]。

人工岛研究 编辑

至2023年2月16日，绿色和平联同本土研究社发布《问题岛途：从全球大型填海工程看明日大屿计划的危机》研究报告，搜寻全球299个有海岸线或大型内陆湖的国家及地区，最后筛选出52个过去30多年，其用途、规模均与明日大屿有可比性的人工岛或近岸填海项目，符合条件的人工岛中，有13个项目填海面积达1,000公顷或以上，至少10个项目出现空置、停滞、被腰斩等问题，烂尾率达77%，仅得1个项目可完成工程 [42]。

针对报告内容，发展局即日于社交媒体发表声明， 指出有关团体的研究并非全面，只放大全球有问题的填海项目，硬将交椅洲人工岛项目与其他所谓“烂尾”填海工程扯上关系，并武断作出交椅洲项目“难逃三大危机”的偏颇结论，质疑为何他们纯粹以不成功的例子要求煞停人工岛项目，却不以成功的案例（包括香港的经验）为本以应对未来的发展挑战，亦诘问为何团体不针对交椅洲项目的建议发表意见，而是把讨论扯到香港以外的其他填海计划上。发展局称，情况显而易见，认为团体为了把交椅洲人工岛项目全面推倒，已经摒弃理性讨论，甚至选择离题[43]。

同月20日，前天文台长林超英发文反驳，指有关团体报告阐述基于事实，认为发展局帖文首先“搞错”团体的性质，报告由“本土研究社”研究写成和发表，“本土研究社”是民间研究机构，性质是“智库”，并非“环保团体”。他又指：“发展局是否火遮眼，连对手（其实是管治香港的合作伙伴）是谁都搞不清楚？”林超英又表示，报告的阐述基于事实，外国及内地失败的填海项目的数目是客观存在的，形容为“立场先行”、“误导言论”、“抹黑”、“危言耸听”和“歪论”是不符事实的，是错误的，斥反是发展局“立场先行”，随意“抹黑”关心香港长远利益和提出逆耳忠言的团体为“危言耸听”者[44]。

北部都会区 编辑

2021年10月6日，行政长官林郑月娥在《施政报告》中，提出发展北部都会区。本土研究社成员陈剑青回应指，“北部都会区”的发展和基建规模比得上“明日大屿”，当中的经济成本估算，是否合乎成本效益成疑，担心动用大量港人土地财政储备，又认为北部都会区讲到好大天花龙凤，具体经济的估算和成本有几大，其实仍未知，质疑将如明日大屿般似无底深潭[45]。

造价成本争议 编辑

2023年4月27日，本土研究社引述政府“明日大屿愿景”及北部都会区“落马洲河套区和新田科技城”财务及经济顾问会计师事务所罗兵咸永道（PwC），去年7月于一场研讨会中表示，明日大屿和北部都会区工程重叠，预料两个项目成本合共超过1.5万亿元，罗兵咸永道指使用储备金来弥补两项大型项目的资金缺口可能会为政府带来财政压力，“在没有考虑这两个项目的融资情况下，预计香港政府将于2030年出现财政赤字”[46]。

两日后，罗兵咸永道下午在其香港官网发声明指，研讨会简报上分析是根据公开资料和数据进行粗略情景测试分析，注意到两个项目的总规模庞大，故在研讨会旨在讨论不同的融资选项，重点并非分析政府财政储备是否足以同时资助这两项发展项目，批评本土研究社“断章取义，没有实质根据”，对此表示遗憾，会保留法律追究权利。发展局亦表示，对于有人未经求证而作出断章取义的评论表示失望[46]。

蚝壳围业权调查 编辑

政府拟议的北部都会区中，涉设立三个保育公园包括南生围、三宝树及蚝壳围，相关私有土地将会被收回。就此，于2023年7月21日，本土研究社发表《北部都会区蚝壳围地权调查研究》调查报告，分析有关土地的囤地炒卖现象，发现蚝壳围自2000年底开始活跃，每年皆有双位数字地段易手，其中以2008年及2017年最多，分别有205及284个地段易手。买家资料方面，本研社指买家总数逾130个公司或个人，而拥有逾10万平方呎的地主一共有七组，包括龙丰药房老板谢少海及家人曾任及现任董事的23间公司。龙丰组别一共拥有351个地段，总面积约282万平方呎，占整个蚝壳围约13%[47]。

本研社分析其买入家，指七大组别的每呎平均买入价不足100元，只有92元。以去年修订的收回土地补偿机制，以保育用途收地的第二级赔偿金为634元，比平均买入价高出七倍。本研社以此作计算，以“龙丰”为例，买家成本约1.9亿，收地赔偿金可获13.2亿。假如收地赔偿按第一级计算，更可获26.4亿赔偿[47]。

至7月26日，上水区乡事委员会主席、北区区议员侯志强在会上提到本研社报告，表示自己“不平则鸣”，认为于蚝壳围囤地者的投机炒卖行为没有不妥，假若当时新界人不卖出相关蚝壳围的土地，政府收地时按政策赔偿结果亦是一样，并点名批评本研社成员黄肇鸿，称“个个都买得到啲地，唔系专利卖地㗎嘛，你又买得我又买得，你有钱咪买，冇钱咪睇住人买，有（买）咪发达啰，冇咪睇住人发达啰”[48]。

纳米楼 编辑

香港新落成的私楼单位面积呈愈来愈细的现象，从上车盘、细价楼，到绘影绘声的牙签楼、蚊型盘、豪华㓥房以至纳米楼，均反映出新私楼的面貌，这些议题在社会上引来广泛讨论。2020年12月，本土研究社发表《纳锥之地——香港纳米楼研究报告2010-2019》，发现多个地产商在过去10年内至少推出8,500个面积不多于260平方呎的纳米单位，而每年落成量更由2010至2012年间的72伙，激增20倍至2017至2019年间的1,552伙，速度相当惊人。

团体又根据屋宇署月报、地政总署预售楼花同意书等，建立出全港首个“香港纳米楼数据库”，分析2010⾄2019年间楼盘单位面积发现，在十年间，共有96个纳米楼楼盘，合共有8,550个纳米单位推出市场，当中涉及41个发展商。从过去十年的数据中，纳米单位占一手住宅供应比例越来越高，由2010年的0.2%，增至2019年的12.9%，代表每8个⼀⼿落成单位，就有⼀间是纳米楼。而数据更显示，在2010年，新落成的纳米单位平均⾯积为220呎，但直至2019年已减⾄213呎，即减了约7呎，反映单位⾯积缩⼩的情况在过去⼗年愈来愈严重[49]。

成员姚政希指出，早在80年代，其实亦早存在约200呎纳米单位，但单位仍设有独立厨房及睡房。不过，现时纳米楼更设有露台、工作平台等，并占据单位一部分，比以前的纳米楼更不实用。而且政府近年修改作业备考及消防守则，使开放式厨房及“黑厕”更普遍，对健康造成隐忧[49]。

至2021年尾，政府于卖地计划引入最低单位面积规定，即将推出的屯门青山公路大榄段住宅地，规定单位实用面积最少约280平方呎。成员陈剑青认为，限呎措施只适用于卖地，却未有将市区重建纳入卖地条款，根本无助减少纳米楼供应。他又指限呎是保障市民基本居住权利，但政府在公营房屋带头推出细单位，对基层并不公平。[50]

2022年2月，为舒缓纳米楼的社会问题，政府公布卖地计划时终表示，最低单位面积要求将推展至所有政府卖地项目、铁路物业发展项目、市区重建局项目，以及私人重建项目，及后最低单位面积要求将适用于私人重建项目的新申请，除非有关发展已取得城规会的规划许可，不然所有换地及修订地契的申请均会受相关条款所限。

公营房屋纳米化 编辑

2021年，南华早报引述房委会委员消息，启德、乐富及小蚝湾三个地点的居屋都会有相当数量的纳米楼。未来小蚝湾项目的居屋更有高达4成会是室内面积低至大约227呎，亦不排除未来公营房屋单位会进一步下跌。同年11月8号发表报道，整理发现居屋最细单位面积由2014年的371呎，下降至2019年的275.6呎[51]。

本土研究社评论报道表示，当局近一年的长远房屋策略报告，高调宣布已经找到未来十年公营房屋供应的土地，现在又低调放风增加房屋供应的方法又是压缩面积造数。公众似乎除了监察房屋供应，更需要监察房屋单位质素，否则房委会将来的单位可能细过标准车位，将公屋纳米恒常化[52]。

2023年，研究员透过整理房委会公布的由1990年至2023年落成的公屋数据（包括屋邨的数量、座数及单位楼面面积），发现1990年代以及2000年代的一二人公屋平均面积分别有约170呎和约173.2呎。但其后情况逆转，2010年代大幅倒退降至约154.4呎，2020年更清一色只有约151呎，仔细翻查2022年公布的限呎措施文件，有关措施竟然不适用于面积最细的一二人单位，而二三人单位原该是最受新限呎措施保障的单位[53]。

短租批租富豪用地 编辑

2017年7月20日，本土研究社整合地政总署资料，公布“香港短租闲置土地地图”，指出政府拥有大量可供短期租用的闲置土地，一共有927幅，占地142万平方米，约142公顷，面积相当于7.5个维园。最大一幅位于马湾，约8万平方米。[54]成员杨夏至指出，政府多年利用优惠价，将政府土地租给“超级富豪”，部分短期租约呎租低至0.6港元，部分政府土地批获短租后被改建成私家路、泳池等。相反，曾有马屎埔农户因其田地一半是政府土地，为了继续务农，遂向政府申请以短期租约形式继续承租，但遭地政总署反对，及后被发展商以高价投走。杨夏至质疑，现时政府短租政策不公平，对于不同阶级人士采取不同态度应对，低下阶层不容租用官地，但富豪则能以低价租地自用[55]。

富豪霸占官地 编辑

至2017年9月12日，本土研究社发布《租连阡陌: 香港短期批租富豪用地研究》，研究香港富豪住屋区内短期租约土地的实际情况，发现3成个案的租约面积大过本身持有的地段面积。而近三分之一的短租批地协议乃私人短租，被用作私人后花园，已知占地约37.4公顷。其中有不少属“富豪设施用地”，包括23个泳池和8个网球场。本土研究社质疑做法犹如将短期租约将官地“私有化”。

相关短租富豪用地的使用者包括鹰君集团罗嘉瑞家族、信和置业黄志祥家族、澳门赌王傅老榕家族、前助理警务处长关绮萝、有“货柜大王”之称的西域投资（香港）有限公司董事长林良成、广西壮族自治区政协朱殿安等。本土研究社又指出，地政总处有关短期租约的资讯封闭，政府没有公布短租土地的确实租金水平，只对向外公布收取“市值租金”，令外界无法得知租金水平[56]。

红山半岛僭建风波 编辑

2023年9月初香港多处在持续暴雨的影响下发生山体滑坡，其中位于港岛大潭的豪宅屋苑红山半岛有山泥塌下，令3幢临海独立屋危立在斜坡上。当中70和72号独立屋因为下方泥沙塌陷而令房屋地底构筑物外露，被揭发涉嫌僭建[57]。经过多方调查后发现，红山半岛大部分物业都有僭建和霸占官地的情况，再次引起社会广泛关注富人公然非法占据土地资源的问题。

事发翌日本土研究社发布文章，指发生塌泥的红山半岛独立屋70号范围占用官地至少已13年。研究员翻查及核对历年卫星图片，发现最早于2010年12月可以清晰看见，大宅对出的斜坡已被改造成专属的后花园，及后于2016年更明显见到花园范围出现建构物。研究社指出被改造的范围属于政府土地，却无租用纪录，属于非法占用官地，批评现任发展局局长甯汉豪当年掌管的地政署等政府有关部门多年来坐视不理。这些僭建物加重斜坡的结构负担，可能就是山体滑坡的元凶[58]。

对于各界质疑政府处理红山半岛僭建问题不力，行政长官李家超和发展局局长甯汉豪回应指政府始终以“风险为本”的原则，集中资源巡查有危险的个案，并表示会就今次事件红山半岛进行针对性巡查，如发现有违规行为会严肃跟进[59]。

霸占官地全面调查 编辑

在红山半岛被揭发僭建三天后，本土研究社发表《卷土重来：全面调查霸占官地作私人后花园》的调查简报。透过分析卫星图片和翻查土地的租用记录，在全港发现另外最少173处疑似违规霸占官地作私人后花园的情况[60]。成员陈剑青则在电台节目上表示，红山半岛事件显出豪宅僭建问题涉及公共安全。而当研究社数日内已完成审视，不明白当局多年仍无跟进，且研究社早于2017年的报告已提及摩星岭赵苑非法霸占官地，但至今情况仍然存在，不明白当局为何对独立屋“有咁大嘅宽容”[61]。

报告列出全香港霸地僭建最严重的十大屋苑，情况如下：

屋苑名称 涉嫌霸占官地情况
大潭红山半岛 21间
大埔海景山庄 16间
大潭玫瑰园 13间
清水湾飞鹅花园 11间
沙田骏发山庄 10间
清水湾碧涛花园 8间
清水湾慧兰花园 7间
山顶加列山道 La Hacienda 6间
屯门蟠龙半岛 6间
西贡雅都花园 6间

除了早前已经被揭发僭建的3间独立屋，红山半岛另有18间独立屋旁边的政府用地具明显人为开发痕迹，而又没有资料显示有任何短期租约，共有21间物业涉嫌违规霸占，规模冠绝全港。其他屋苑也有严重违规占地的情况。在卫星图片中可见，清水湾飞鹅花园、西贡大网仔的雅都花园、沙田金䯃花园、大埔滘海景山庄，几乎全苑所有物业均疑似在政府土地上开发后花园。邻近红山半岛的玫瑰园，全苑16间房屋都有疑似霸占官地的痕迹，当中尤以第9及第10座最为严重。第9座在斜坡上平整了1800平方呎的土地，面积比独立屋本身更大，其对斜坡结构造成多少破坏更难以估计。不少个案持续经年仍未被执法，例如摩星岭赵苑竟违规霸占官地长达22年。研究社指出，红山半岛因山体滑坡而被揭发的僭建问题只是冰山一角，质疑政府监管不力，容许少数富人长年将大面积公地占为私用[60]。

报告发表后被多家本地和国际媒体引述和转载，包括CNN[62]和 Bloomerg[63]。南华早报的跟进调查发现研究社点名的数个屋苑（西贡飞鹅山花园、大埔海景山庄及大潭玫瑰园），涉嫌霸地僭建情况或比红山半岛有过之而无不及。其中大埔海景山庄的个案，更发现近一万平方尺的涉嫌僭建地库[64]。

9月16日，发展局局长甯汉豪在港台节目上，表示将很快展开主动巡查，被问到为何有民间团体发现相关情况，当局没发现时，她回应“有好多执管个案政府部门系做紧嘅，我唔会话点解政府部门做紧，你又睇唔到呢？”，对于本研社调查，甯汉豪称不同团体及市民皆有举报，排序上难称因为某个团体看到便先处理，并否认在执法上是政府人员失误，非一日或一年可处理所有个案[65]。

屋宇署及地政总署在9月22日展开对红山半岛临海独立屋的大规模巡查，但首批10间独立屋均未能入内视察。到10月6日，政府巡查已经覆盖34间独立屋，但只成功进入其中14间，另外18间则需与业主另外安排时间[66]。有声音指政府调查速度太慢，在开展巡查期间，已有涉嫌僭建建筑被大型帆布覆盖，或让违规业主消灭犯罪证据，令相关部门未能追究其责任[67]。同年12月22日，政府宣布针对红山半岛临海独立屋的巡查完成。85间受查的房屋中，40间涉及僭建，1间涉及非法占用政府土地，29间同时涉及僭建及非法占用政府土地，只有15间未有发现违规[68]。12月中旬，屋宇署及地政总署再到另一被本土研究社点名的屯门蟠龙半岛进行联合巡查。截至2024年一月末，共有25间独立屋被发现僭建，4名业主被检控[69]。

郊野公园土地建屋问题 编辑

2017年1月18日，时任行政长官梁振英发表施政报告，建议利用郊野公园内小量生态价值不高、公众享用价值较低、位于边陲地带的土地用作公营房屋。本土研究社成员陈剑青指出，做法违背《跨越2030年的规划远景与策略》（简称《2030+》）意向，皆因《2030+》中，政府从未提及任何郊野公园发展，而时任发展局长陈茂波曾承诺，任期内不会“考虑”发展任何郊野公园，批评一旦发展郊野公园，会触发骨牌效应。[70]

陈剑青亦指出，施政报告提到将占地500公顷的红花岭纳入为郊野公园，但其实红花岭即使不划为郊野公园，本身已是具生态价值的山林资源，而用作起楼的郊野公园边陲却会受到实质破坏。[70]

2017年11月24日，本土研究社成员杨夏至指出，美国自然环境学家汤博立博士（Prof. Lee M. Talbot）当初为香港订立郊野公园版图，汤博立早于1965年已经警告，未来或会有人打郊野公园的主意，建议政府需要用最大力度去保护郊野公园。杨夏至又指出，现时若要改变郊野公园土地用途，必须通过许多程序，而政府当初定下这些程序，正正为了保护郊野公园，故质疑政府要求房协就发展郊野公园边陲地进行可行性研究，做法已违反设立郊野公园的原意。[71]

市建局高估开支 编辑

2017年12月3日，市区重建局行政总监韦志成发表网志表示，若要发展油旺地区研究范围内800多幢地积比已用尽的旧楼，按每平方呎建筑面积收购价约15,700元计算，或须面对近1,380亿元亏损。不过，本土研究社成员陈剑青质疑市建局“报大数”，一来市建局成立至今只重建700多幢楼，“未来重建哂油尖旺区800几幢旧楼”的说法成疑；二来市建局过去不会选择地积比已用尽的旧楼去重建，现在突然表示会重建这类旧楼，质疑只是假象；三来市建局所订的收购价未必准确，皆因一旦地积比已经用尽，收购价未必如此高，加上市建局部分项目会同发展商分红，部分收益或未计算其中，故要求市建局公开相关账目。 [72]

2017年12月5日，本土研究社在facebook统计市建局预计开支与实际开支差距，指出市建局过去十年预计总开支每年平均达271亿，但翻看相关年报，实际总开支平均只有137亿，远低于当初估算，十年以来累积下来一共高估589亿，质疑市建局“报大数”。团体质疑，市建局错误高估开支，借此合理化现时重建模式，令市建局为了收回高估后的开支，只能以“赚到尽”的方式开发土地，而拒绝其他发展方式，如公营／私营混合物业发展模式、兴建公屋或其他可负担房屋等。[73]

市建局过去预计开支与实际开支差距如下[74]：

财政年度 预计开支（亿） 实际开支（亿） 高估金额（亿） 高估百分比
2007-08 至 2011-12 300 142 158 111%
2008-09 至 2012-13 300 116 184 159%
2009-10 至 2013-14 202 87 115 131%
2010-11 至 2014-15 160 147 13 9%
2011-12 至 2015-16 200 162 38 24%
2012-13 至 2016-17 250 169 81 48%

2017年12月7日，本土研究社成员陈剑青认为，市建局在九龙城及土瓜湾区有多个重建项目，而市建局不会做“蚀钱生意”，相信重建后会将地区升级及“豪宅化”，以赚取更高利润，故认为市区旧楼未必需要重建拆卸，建议市建局应以复修作主导，解决市区老化问题。[75]

出版书籍 编辑

 本表是动态列表，或许永远不会完结。欢迎您参考可靠来源来查漏补缺。

书籍 编辑

作者 书名 日期 参考
本土研究社 《不是土地供应：香港土地供应的迷思与真象》 2013年3月 [76]
影子长策会 《住屋不是地产：民间长远房屋策略研究报告》 2013年9月 [77]
本土研究社 《供不得其所：香港长远房屋策略新视野》 2015年2月 [78][79]
本土研究社 《水耕透视》 2016年2月 [80]
本土研究社 《棕迹》 2016年6月 [81]
本土研究社 《世界（No.1: 界限）》 2017年4月 [82]
本土研究社 《棕须一变：香港棕地的过去、现在与未来》 2022年11月 [83]

研究报告 编辑

报告名称 日期 参考
《棕迹—香港棕土政策研究报告2015》 2015年12月28日 [84]
《香港棕土地图2015》 2016年1月3日 [85]
《租连阡陌：香港短期批租富豪用地研究》 2017年9月12日 [86]
《丁不厌诈：新界套丁研究报告2017》 2018年1月4日 [87]
《合棕连横：新界棕土发展潜力研究》 2018年3月15日 [88]
《未来土地发展真实选项：好诚实研究及公众咨询》 2018年5月 [89]
《富税难收：香港股权转让住宅避税研究》 2018年7月10日 [90]
《隐藏选项：香港临时使用及闲置官地研究》 2018年9月18日 [91]
《竭泽而筑：新界西北鱼塘业权调查》 2018年12月10日 [92]
《隔世追棕 - 新界棕土扩张轨迹与现况》 2018年12月19日 [93]
《新丁再现：新界套丁研究报告》 2020年10月26日 [29]
《纳锥之地：香港纳米楼研究报告2010-2019》 2021年1月 [94]
《首个棕土政策 —— 成形还是走样？》 2021年4月20日 [14]
《草木皆丁 – 发展新界潜在违规丁地可行性研究报告》 2021年5月3日 [30]
《失棕罪-香港棕地现况报告2021》 2021年6月10日 [15]
《焕然一新：未来土地和房屋发展项目的互补发展倡议》 2021年8月19日 [95]
《始棕要还：官方棕地政策全检视 (2018-2021)》 2021年9月27日 [16]
《香港郊野公园民间历史档案库》 2021年底 [96]
《快熟棕地 北部都会区具发展潜力的棕地研究》 2022年10月10日 [20]
《北能棕止－北部都会区棕地乱象调查报告2022》 2022年12月5日 [21]
《问题岛途：从全球大型填海工程看明日大屿计划的危机》 2023年2月16日 [42]
《北部都会区蚝壳围地权调查研究》 2023年7月21日 [97]
《卷土重来：全面调查霸占官地作私人后花园》 2023年9月13日 [98]

媒体经营 编辑

《闲置中》 编辑

《闲置中 Liber Podcast》是由本土研究社的一众研究员制作，于线上串流媒体平台发布的节目。由2020年7月开始启播，根据其频道简述，其名字取材于研究员工作到疲累时，停一停将平日关注的不同议题沉淀和累积，在研究以外与听众深度讲解研究背后的心路历程，破除迷思和发掘新想法，节目探讨的议题大多以香港的时事相关[99]。

研究员：剑青、Brian、Stewart 、Sunny、Emily、Cody and more

《行落去》 编辑

本土研究社在2022年5月开始在YouTube发布，透过拍摄不同议题的实地考察过程，以影片形式呈现出该议题的不同面向[100]。

主要成员 编辑

轶事 编辑

制作《嘥嘥嘥》短片 编辑

2016年，循道中学校园电台在学校录制一首名叫《R.H.S.》的歌曲，由校内三名学生主唱，好让学生记得全等三角形的验证方法。本土研究社为此曲再度填词，制作《嘥嘥嘥》短片，批评政府浪费公帑兴建大型基建，如机场第三跑道、高铁、新界东北发展计划等。[101]歌词如下：

参考资料 编辑

  1. ^ 明日大嶼｜林超英撰文轟發展局態度唯我獨尊　破壞社會和諧 原文網址: 明日大嶼｜林超英撰文轟發展局態度唯我獨尊　破壞社會和諧. 香港01. 2023-02-20. （原始内容存档于使用|archiveurl=需要含有|archivedate= (帮助)）. 
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  3. ^ 端傳媒：象牙塔外的本土研究，他們要用細節打魔鬼. 端传媒. 2017-03-07. 
  4. ^ 大學線：離開象牙塔 走入角力場─嶄露頭角的本土研究社. 大学线. 2018-04-25. 
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  9. ^ 9.0 9.1 團體︰723公頃棕土群遭忽略. Apple Daily 苹果日报. [2018-03-17]. （原始内容存档于2018-03-17）. 
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  19. ^ 發展局稱有能力投放逾兩萬億推北部都會區及明日大嶼等基建. [2022-05-11]. （原始内容存档于2022-04-29）. 发展局局长黄伟纶称：“北部都会区如果看面积来说，真正增加了的发展面积是600公顷。我们正处理800公顷的填海，你见无论是质量、价格，完全是处理得到。如果用20年光景，香港有能力投放约二万至二万四千亿元在我们的基本工程设计。” 
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  21. ^ 21.0 21.1 21.2 大紀元時報：香港調查指棕地發展威脅擬保育區 政府未有政策解決 團體促訂全面棕地政策. 大纪元时报. 2022-12-05. 
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  23. ^ 香港電台：梁志祥承認元朗區內有套丁問題 指政策要與時並進. 2018-01-04. 
  24. ^ 香港01：本土研究社指23%丁屋不守法　侯志強反駁：好似新界人就十惡不赦. 香港01. 2018-01-05. 
  25. ^ 信報：劉業強批評本土研究社報告妄下判斷. 信报. 2018-01-05. 
  26. ^ 法庭線：沙田套丁案上訴｜11 原居民不服定罪、指原審辯方大狀「嚴重失職」　大狀否認. 法庭线. 2022-11-01. 
  27. ^ 香港01：村屋大王王光榮被廉署起訴串謀詐騙即日提堂　涉14年間套丁賺10億. 香港01. 2022-03-16. 
  28. ^ 本土研究社：《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》. 本土研究社. 
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外部链接 编辑

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