法拍屋
法院拍賣房屋(常簡稱法拍屋,香港稱銀主盤),指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人(業主)無力履行抵押合約,或無法清償債務時,而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行,將債務人名下房屋拍賣,以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房屋就是所謂的法拍屋。
![](http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/a/a9/Sign_of_the_Times-Foreclosure.jpg/220px-Sign_of_the_Times-Foreclosure.jpg)
法拍屋不一定是從銀行查封而來,私人查封也有;只是房屋的金額太大,每間房子又都有向銀行貸款借錢,銀行借錢出去時,都有辦理設定抵押權,拍賣時銀行有優先受償之權,這就是強制查封的「執行名義」之一,稱為拍賣抵押物。銀行會根據抵押條款,以及相關民事法律規定,向法庭申請沒收物業後所出售的物業。
在台灣,若要參與投標取得法拍不動產,可到司法院網站查詢,但是不動產交易價金動輒百萬或千萬新台幣,而司法院網站之相關拍賣資料又不夠精確,例如由地政謄本可知之含共同使用部分的實際坪數,或地籍圖所呈現之土地的正確位置、地形及大小,故坊間出現提供相當精確資訊的公司。
法律特點
編輯- 買方律師無法作出業權質詢;
- 賣方不負責清理物業內的任何雜物、違例建築物、大廈維修、釘契、利息等;
- 成交前不得轉名或轉售,除非得雙方同意。
債務上的安排
編輯在法拍屋出售時,需要按市價出售,以拍賣形式進行,以價高者得為主,而款項的償還機制分配如下:
在亞洲金融風暴前,一般進行法拍屋拍賣後,已經可以抵償欠債。但在金融風暴後,往往法拍屋拍賣後,仍未能抵償欠款,令銀行不願出售法拍屋,造成不少呆賬。
樓市指標
編輯由於以下情況,法拍屋量乃一樓市落後指標[1]:
- 銀行待業主斷供數月,磋商不果後再循法律程序收回物業,一般需時半年至九個月
- 銀主收回物業後,未必循拍賣一途,可透過其物業部門或代理放盤,故實際數量可能較知道的多
- 若物業淪為負資產,即使成功脫手也未能抵清欠款,銀行或不願馬上出售
負資產與法拍屋關係
編輯即使業主擁有負資產物業,只要準時還款,物業並不會淪為法拍屋。惟「正資產」業主在週轉不靈時,還可變賣物業以支欠款;可負資產業主如資不抵債,出售物業也未能「貨銀兩訖」,那物業就有較大機會淪為「銀主貨」,加入拍賣行列。