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YOHO WEST

（重定向自天榮站物業項目）

YOHO WEST位于香港新界元朗区天水围天城路、天荣路及天恩路之交界的轻铁天荣站原1-5号月台的上盖，即天水围市地段第23号。项目早于1996年由九铁公司策划[1]，于2007年两铁合并时由港铁公司购入。地盘面积约19.62万平方呎，可建楼面面积约98.23万平方呎，其中约98万平方呎用作兴建私人住宅，其余约2,206平方呎用作商业用途。整个项目项目不设限呎限量条款，由3幢42层大楼及地库停车场组成[2]，提供约1,800个单位，预计2021年落成[3]。其后由于月台出现超标沉降推迟至2024年9月30日落成[4]。该项目首阶段车站月台搬迁及平整工程已于2017年1月完工，地基工程正在展开。2023年8月29日，发展商将项目命名为YOHO WEST。

YOHO WEST地盘（2018年9月）
YOHO WEST位于轻铁天荣站上盖

设计

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按港铁早前提交予城规会的文件显示，天水围天荣轻铁站上盖物业发展包括4幢楼高43层的建筑物，当中包括3层平台分别作轻铁总站、停车场、住客会所及住客平台花园之用，整个项目共提供约1,500个住宅单位，平均单位面积约为600方呎，另外附设287个私家车停车位及25个摩托车停车位。[5]

然而，新鸿基地产夺得天荣站上盖物业发展权后在2015年3月提交予城规会的文件显示，上盖物业发展由4幢43层大楼更改为3幢42层大楼，停车场改设于地库，以籍此增加空气流通性及改善环境。[2] 项目由梁黄顾建筑师事务所设计。

以往设计的批评

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项目的设计曾经被邻近居民、学校学生以至地区人士批评，他们不满港铁未有全面咨询公众，却计划在轻铁天荣站兴建屏风楼。有学生坦言，如有关楼宇落成后，平台花园高度会超过对面三所学校校舍，两者一街之隔的距离仅十几米。受影响的三所学校，到时会像三文治般，一边是屏风楼，一边紧贴嘉湖山庄丽湖居的十幢大厦，数千名学生及教职员将夹在中间，将会严重影响该区空气流通。[6]地区人士则不满政府假咨询，敷衍反对意见，并重申要求以新指引审批港铁所指出的建筑图则。对于港铁作为政府最大股东的企业，只顾赚钱，漠视新政府指引，制造屏风楼，令周边居民感到环境的压逼感。[7]

2011年4月19日，逾百名天水围居民及学生举行集会，进行“向屏风楼说不”的静坐活动，过百名参与活动的居民及该校师生高呼“港铁屏风楼，居民无气抖”的口号，希望政府利用该地兴建社区中心，为该区居民提供更多娱乐。伊利沙伯中学旧生会中学校长刘修妍指，政府经常强调可持续发展，却批准兴建损害环境的楼宇项目，希望政府可以身作则，拒绝有关项目的申请。

地政总署发言人表示，有关港铁在天水围轻铁天荣站的批地申请，当局正按适用程序处理，包括提交地区地政会议讨论等，听取市民对有关发展的意见。而港铁发言人表示，早于1995年当时的九铁已计划在天水围区轻铁上盖发展物业，天荣站上盖的规划发展已通过相关法定程序。[8]

招标出售

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第一次招标

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项目于2013年1月18日起首次招收意向书，1月24日下午2时截止。市场人士指，项目估值约20亿至34.38亿元。港铁发言人表示，项目不设限呎及限量条款，目前正与政府商讨补地价事宜。[9]到了2月19日截收标书当天，却只收到两家发展商提交的文件，并无发现有关天荣站发展项目的标书。是港铁项目招标历来首宗“零标书”纪录，更演变为即日流标。市场普遍估计，因项目补地价高，日后需卖建筑呎价7000元方可获合理利润，远高于区内二手呎价，令发展商转軚放弃入标。[10]

第二次招标

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2013年12月19日，港铁公布，轻铁天荣站物业项目由12月20日起招收发展意向书，12月27日下午2时截止。[11]项目于12月27日截收意向，获19份意向书，包括长实、新地、会德丰、金朝阳、南丰、华懋、丽新发展、嘉里及泛海等。

到12月30日，港铁公布项目即日起推出招标，并于1月21日截标。为防流标重演，招标条款加入三项条款。包括发展商只须提交“一口”地价、毋须与港铁分红，发展商日后毋须与港铁分享卖楼收益，令整个招标过程，相近于西铁项目的“一口价”投标形式；其次，港铁设立回购机制，有权在发展项目落成后，向中标发展商提出以项目市值的1.6倍价钱回购；以及由港铁负责重置轻铁站的前期工程费4.1亿元。

对于招标条款大变，港铁发言人回应，在考虑天荣站今年初招标时的市场反应，以及发展用地时轻铁站月台设施需事先搬迁及重置的特殊要求，再考虑到现时物业市场的情况，因此与地政总署达成有关的财务协议。消息人士透露，有别于对上一次招标列明发展商须支付26.863亿元的补地价金额，是次标书只要求发展商提交其所愿意支付的保证地价，实际补地价金额再由港铁与地政总署商讨，令批地过程中的弹性增加。

至于地政总署方面则补充，就地价而言，经考虑所接获的标书后，如政府从港铁得到的地价是相等或高于地政总署所釐定的底价，政府才会把土地批予港铁。

2014年1月21日，项目截标，仅接获3份标书，包括长实、新地及信置入标，反应较预期逊色。[12]

2014年1月30日，港铁认为投标方案未能符合财务要求，不接纳任何有关物业项目的标书，再次流标收场。[13]

曾经考虑改作居屋发展

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港铁天水围天荣站项目两度流标，发展局局长陈茂波在2014年2月8日出席商台节目《政经星期六》时透露，政府考虑把这块地皮改为兴建居屋，预计可建1,600个单位。他表示，这种做法在技术上“完全可行”，上盖发展权现属于港铁，若要发展，需先购回发展权。政府虽是港铁大股东，但港铁是独立上市公司，因此不敢揣测港铁方面的取态。他认同天荣站地点交通方便，技术上需要先搬站，但成本上“计到数”，会继续与港铁探讨。

城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥表示，天荣站地皮两次流标，足以反映市场出价与政府预期相距甚远，亦反映业界认同市况不明朗，若政府保留地皮日后重新招标则属不智，他认同改作居屋发展之举可行。[14]

惟港铁发言人回应表示，正积极为项目研究最可行的发展模式和财务安排，未必只有售回予政府。[15]

第三次招标

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2015年1月12日至2月5日，天荣站上盖项目第3次招标，共收到21份意向书、4份标书，标书包括新鸿基地产、恒基地产、信和置业及远东发展。2月9日，港铁公司公布招标结果，由新鸿基地产夺得天荣站上盖物业发展权，市场估值17亿港元，新鸿基副董事总经理雷霆表示将发展中小型住宅，预计投资额约70亿元。[16][17]

2015年7月16日地政总署资料显示，天水围轻铁天荣站项目，涉及补地价金额15.1899亿元，以总楼面约98万2千多方呎计算，补地价每平方尺约1500元。

2023年8月29日新鸿基地产宣布，天水围轻铁天荣站项目命名为“YOHO WEST”。

物业

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项目分两期发展，第一期提供1,393伙单位，预计最快在2023年9月初取得预售文件，并公布楼书及开放示范单位，料9月底正式开售。[18]

工程引致月台出现超标沉降

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2018年7月，运输及房屋局长苏伟文在立法会大会上透露，轻铁天荣站月台受上盖工程影响，出现超过80毫米沉降，需要停工。[19]但沉降未有停止，6月29日屋宇署接获通知指沉降录得86毫米，到7月23日，沉降已扩至89毫米。元朗区议会在7月30日召开特别会议商讨问题，区议员批评屋宇署、机电署和港铁漠视当区居民安全。地盘到2018年年中起停工。[20]

到2019年5月，住宅地盘工程因沉降幅度持续恶化，达95毫米而须继续停工，发展商新地要求屋宇署将沉降停工指标大幅放宽至150毫米，认为不会影响铁路服务及公众安全。[21]

周边建筑

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交通

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交通路线列表
港铁
巴士：
九龙新界巴士
69M 天水围市中心 ⇄ 葵芳站
265S 天水围市中心 →
← 		香港教育大学
大埔工业邨 		只限平日上午繁忙时间服务
269B 天水围市中心 ⇄ 红磡（红鸾道）
269C 天水围市中心 ⇄ 观塘码头
269S 天水围市中心 ⇄ 观塘码头 只限平日繁忙时间服务
B2P 天慈邨 ⇄ 深圳湾口岸
K74 天水围市中心 ↺ 凹头
大屿山或机场巴士
A37 朗屏站 ⇄ 机场（地面运输中心）
E37 天水围市中心 ⇄ 机场（地面运输中心）
E37C 天水围市中心 ⇄ 飞机维修区 只限每日繁忙时间服务
NA37 国泰城 ⇄ 天水围市中心 通宵服务
过海隧道巴士
969 天水围市中心 ⇄ 铜锣湾（摩顿台） 每日18:45后往港岛方向以天水围（天恩邨）为起点站
969A 湾仔（菲林明道） → 天水围北（天葵路） 只限平日下午繁忙时间服务
969B 天水围市中心 ⇄ 湾仔 只限平日繁忙时间服务
969C 嘉湖山庄美湖居
天水围（天瑞邨） 		→
← 		太古（康怡广场）
鲗鱼涌（新威园） 		只限平日繁忙时间服务
969P 天水围市中心 → 铜锣湾（摩顿台） 只限平日上午繁忙时间服务
969X 天水围市中心 → 铜锣湾（礼顿道） 只限平日上午繁忙时间服务
969N 天水围市中心 → 铜锣湾（摩顿台） 只限每日清晨时段服务
N969 天水围市中心 ⇄ 铜锣湾（摩顿台） 通宵服务
新界专线小巴
79S 天水围市中心 ⇄ 落马洲管制站 通宵服务
618 天水围（天恩邨） ⇄ 深圳湾口岸

除了港岛东区、南区、西贡区和大埔区没有全日服务巴士路线之外，其余本屋苑的对外交通基本可达全港各处以及深圳湾口岸。

参考资料

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  1. ^ 九廣鐵路公司一九九六年年報. 九广铁路公司. 1997-02-17: 30. 
  2. ^ 2.0 2.1 存档副本 (PDF). [2016-08-23]. （原始内容 (PDF)存档于2016-08-26）. 
  3. ^ 天榮站項目截標 收4標書. 信报. 2015年2月5日 [2015年2月9日]. （原始内容存档于2015年6月21日）. （繁体中文）
  4. ^ 新地擬明年次季推天榮站1期 涉1393伙. 明报. 2022年12月7日 [2022年12月7日]. （原始内容存档于2022年12月8日）. （繁体中文）
  5. ^ 星島日報：天榮站突招意向估值29億(2013年1月18日). [2013年1月18日]. （原始内容存档于2013年1月22日）. 
  6. ^ 明報周刊 2275期 天水圍學生 屏風樓 圍校的憂慮. [2013-01-18]. （原始内容存档于2016-03-06）. 
  7. ^ 天榮站上蓋起屏風樓 政府假諮詢 居民真陰公. [2013-01-18]. （原始内容存档于2013-10-08）. 
  8. ^ http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20110419/00176_059.html 東方日報：天水圍居民反港鐵屏風樓 (2011年4月19日). [2013年1月18日]. （原始内容存档于2019年10月15日）.  外部链接存在于|title= (帮助)
  9. ^ 蘋果日報： 輕鐵天榮站項目招意向 (2013年1月18日). [2013年12月23日]. （原始内容存档于2013年12月24日）. 
  10. ^ 東方日報：破天荒 天榮站無人吼流標 (2013年2月21日). [2013年12月23日]. （原始内容存档于2016年3月5日）. 
  11. ^ 蘋果日報：天榮站趕重新招標 天水圍三地共建3,700伙 (2013年12月20日). [2013年12月23日]. （原始内容存档于2017年10月15日）. 
  12. ^ 天榮站僅收3標書 明報 (2014年1月22日). [2014年1月23日]. （原始内容存档于2014年2月1日）. 
  13. ^ 測量師：天榮站流標或阻政府達標，大圍站須優化條款. [2014-01-30]. （原始内容存档于2016-03-05）. 
  14. ^ 流標天榮站擬建居屋 向港鐵回購發展權 少收20億補地價 明報，2014年2月9日. [2014年2月9日]. （原始内容存档于2016年3月4日）. 
  15. ^ 港鐵天榮項目未必售予政府 蘋果日報，2014年2月9日. [2014年2月9日]. （原始内容存档于2016年5月3日）. 
  16. ^ 新地投得天榮站上蓋項目 預計估值逾17億元. 香港电台. 2015年2月9日 [2015年2月9日]. （原始内容存档于2015年2月9日）. （繁体中文）
  17. ^ 新地雷霆：天榮站上蓋項目總投資額70億元. 香港电台. 2015年2月9日 [2015年2月9日]. （原始内容存档于2015年2月9日）. （繁体中文）
  18. ^ 天水圍首個港鐵盤登場　新地天榮站上蓋命名YOHO WEST　下月開售. 香港01. 2023-08-29 [2023-08-30]. （原始内容存档于2023-08-30）. 
  19. ^ 屋宇署﹕天榮站沉降80毫米符預期. 明报. 2018-07-13 [2018-07-30]. （原始内容存档于2018-07-30）. 
  20. ^ 【輕鐵天榮站沉降】沉降擴大至89毫米 議員批罔顧市民安全. 香港01. 2018-07-30 [2018-08-01]. （原始内容存档于2019-07-28）. 
  21. ^ 陈晶琦. 輕鐵天榮站沉降持續惡化　新地申大幅放寬沉降停工指標至150毫米. 香港01. 2019-05-09 [2019-05-10]. （原始内容存档于2019-05-10）. 

外部链接

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