不动产开发
不动产开发或房地产开发（英语：Real estate development, or property development）是一个业务流程，涵盖范围包括整建和转租现有建筑物，购买原始土地，以及向他人出售已开发土地或地块。不动产开发商是协调所有这些活动的人和公司，将想法从图纸变成财产。[1] 开发商通过这个业务流程，以增加土地或房地产的价值，并从开发中获取利润，这是不动产开发的主要目标之一；不仅于此，将不动产开发至其最高最佳使用价值，才是不动产开发过程的基础概念。
开发商在整个过程之中，都与许多不同行业人员进行合作，包括建筑师、城市规划师、工程师、测量师、检查员、承包商、地产代理、律师、物业管理等。在英国的城乡规划背景下，“开发”的定义是根据1990年《城乡规划法》第55条所述，指在土地的地上或地下进行建筑、工程、采矿或其他作业，或对任何建筑物或其他土地的用途，作出任何重大的改变。
经营 编辑
不动产开发不同于建筑或房屋建造，尽管许多开发商同时管理建筑过程，或者经营房屋建造业。开发商负责购买土地、为不动产交易融资、建造或让建筑商建造项目、合资开发项目，并从始至终参与创造、设计、控制和协调开发过程。[2] 开发商通常在不动产开发承担着最大风险，然而也将获得最大报酬。通常，开发商购买一块土地，首先确定不动产的市场营销方式，制定建筑方案和设计图纸，获得必须的公共批准和融资，建造建筑物，然后出租和管理并最终出售。[1]
有些时候，不动产开发商只会承担部分过程。例如，一些开发商采购不动产并获得批准计划和许可证，然后以高价将带有计划和许可证的不动产出售给建筑商；或者，同时既是建筑商的开发商，可以购买带有规划和许可的不动产，这样他们就可以避开无法获得规划批准的风险，并且可以立即开始建设开发项目。
组织工作 编辑
开发团队可以通过多种方式组合起来，在一个极端情况下，一家大型集团企业可能包含许多不同业务，涉及各项建筑到工程领域。另一个情况，开发公司可能由一名负责人和几名员工组成，并根据每项业务需求雇用企外专业人员，或是与其他公司签订协作合同。组建专业团队处理复杂的开发项目，有着至关重要的作用，其中要解决许多包括环境、经济、个人、技术和政治问题。开发商的成功取决于适时有效地协调，以及领导完成一系列相互关联的活动。[3] 开发过程需要许多专业人士的技能：
土地开发 编辑
开发商可以购买闲置土地用于潜在开发，有时被称为“投机开发”。土地开发可能带来更大风险，但也可能是更多利润的项目，因为其依赖公共部门批准和基础建设，并因为其涉及长期投资，且没有正现金流。任何情况之下，开发商针对其新开发项目的潜在客户类型，使用空间智能工具对房屋建设或零售的人口趋势和构成进行建模，都可以降低开发商的风险。[4]
土地细分是社区发展的主要机制，其将大块土地划分成几个区段。从技术上讲，土地细分是开发商将未开发土地转变为已开发土地，所必须采取的法律和物理步骤。土地细分是社区发展的重要组成部分，决定社区的外观、土地用途组合以及基础设施，包括道路、排水系统、供水、污水处理和公共设施。土地细分完成之后，开发商通常将地块区段出售给房屋建筑商或其他最终用户，用于建造仓库或购物中心等用途。
另见 编辑
参考资料 编辑
- ^ 1.0 1.1 Frej, Anne B; Peiser, Richard B. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business 2. Urban Land Institute. 2003: 3. ISBN 0874208947. OCLC 778267123.
- ^ New York Times, March 16, 1963, "Personality Boom is Loud for Louis Lesser"
- ^ Article: What does a property developer do? Sept 2019. [2020-04-15]. （原始内容存档于2020-08-08）.
- ^ What is a Lady Bird Deed. [2020-04-18]. （原始内容存档于2020-09-27）. Saturday, April 18, 2020