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租者置其屋计划

房委會推出讓公屋租戶購買公屋單位的計劃

租者置其屋计划（英语：Tenants Purchase Scheme，简称租置计划（英语：TPS）或租置屋），前称出售公屋予住户计划（英语：Sale of Flats to Sitting Tenants Scheme，简称出售公屋计划（英语：SFSTS）），是香港房屋委员会于1991年7月[1]及1997年12月为满足租住公屋居民置业需求而推出的资助房屋计划，让租户以扣除地价及低廉价钱购买居住中的单位成为业主。

概要

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租者置其屋计划（包括其前身-出售公屋计划）中出售的屋邨全部都是于1981年至1994年期间落成，而且没有和谐式单位的公共屋邨。

在原先的出售公屋计划中，一个获选中屋邨只有部分楼宇会划作出售。而租置计划则以屋邨划分及楼宇类型划分，一旦获选中就要整个屋邨出售（屋邨内小型单位大厦，小于17平方米及没有独立厨厕单位除外，唯位于相连长型、新长型、Y3及Y4型大厦的㓥房仍可出售），计划中出售的主要是各款Y型大厦，其次为相连长型大厦及新长型大厦，当中亦有小部分双工字型大厦及旧长型大厦出售，因此有可能出现同一屋邨有些楼宇出售而有些则否的情况。

不愿购买者可继续租用其单位，但单位售价折扣会随该户主入伙时间而减少（首年购入有“折上折”额外折扣，此时购买单位价格可低至市价的约10%；第二年购入则只享有一重额外折扣；从第三年起则不再享有上述售价优惠，只有50%或60%基本折扣；若该户主曾购入所住单位，但因经济问题而申请将单位售回房委会并恢复租户身份，在其后再提出购买单位时则一律不享有额外折扣）。

历史

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第一次推出

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1989年7月，房屋署副署长孟志凌在一个午餐会上，提及房委会考虑出售公屋的可行性，可视为“出售公屋计划”以至“租者置其屋计划”的最早源头[2]。

同年10月，房委会正式成立小组，研究出售公屋的可行性[3]，并于翌年8月完成计划大纲，房委会亦正式建立专案小组跟进[4]，同时亦于1990年10月起就此进行公众咨询三个月。

在三个月咨询期内，由于出售公屋计划获得多数租住公屋居民支持[5]，故此该计划正式开展，并拟于7月开始发售[6]。

1991年6月，经行政局批准后，首期“出售公屋计划”详情正式公布，主要为楼龄多于4年的Y2、Y3及相连长型大厦（共约7,000伙），并按市价四折出售，转让限制与居屋相同[7]，定于7-10月间接受申请。

但由于定价过高，是次销售仅获得500户申请，最后房署决定腰斩“出售公屋计划”[8]。事后，政府曾打算抽出两座新建的和谐式大厦，用于重推此计划，但最后拨归居屋计划出售（该等楼宇即是现在的天爱苑爱潮阁及裕明苑裕昌阁，只售予绿表人士及受重建影响的租户）[9]。

虽然“出售公屋计划”以失败告终，但亦为1998年推出的租者置其屋计划订下数个重要原则：出售楼宇以Y型大厦及相连长型大厦为主、相关租户可自由选择认购与否，以及订价须具备吸引力。

第二次推出

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在1997年主权移交后的第一份施政报告中，时任特首董建华提出于2007年让全港70%居民成功置业，当中重推“出售公屋计划”为相关房屋政策的其中一环[10]。及后，相关计划于1997年12月正式推出，并更名为“租者置其屋计划”，翌年1月起正式开售第一期。

由于租置计划成效远较1991年的“出售公屋计划”为佳，故此计划得以延续。但由于楼市不景，政府于2002年11月颁布“孙九招”，并宣布自2005年后不再将更多合资格屋邨拨入租置计划。

八年的租者置其屋计划期间，房委会一共推出39个屋邨、约183,700个出租公屋单位供住户认购。截至2019年12月31日，该批租置屋邨有41,219个可出租单位（即未有售出的单位），平均认购率达78%，个别屋邨如沙田大围显径邨更高达93%[11]。

其他销售渠道

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除常规销售渠道外，早年房委会曾将所有未售的租置屋邨腾空单位冻结出租，并安排在由第22期甲起的居屋计划中发售。但由于政府在2001年打算将出租公屋轮候年期缩短至三年，所有相关单位最后均“解冻”并重新出租（但新户主仍可选择购入单位）。而在2019年房委会就租置计划提出的改善措施当中，则恢复上述的安排，并于2020年3月11日起生效（但改为同时于绿表置居计划（2021年起）及居屋计划（2022年起）出售上述冻结单位），以加快销售速度，从而解决以往租置屋邨业权及管理权责混乱的情况；然而，租置剩余单位仅限绿表申请人购买。

出售后管理

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当有单位出售后该屋邨即会成立业主立案法团，由购买者自行共同管理；如该屋邨仍有出租单位，拥有业权的房委会由房屋署派遣一名代表加入业主立案法团，但其于业主大会中投票权仍与其业权份额相当。

若该等屋邨地界内本身已有中、小学校舍，以及体育馆等政府设施，有关物业均列为“政府楼宇”，房委会须无偿将其业权转让予财政司司长法团。

房委会亦按业权份额支付管理费[12]。

与居屋屋苑一样，于此计划出售的单位为“受资助的公营房屋”，买卖及按揭均有若干限制，例如在自由市场放售需要补地价。而在业主日后再申请资助房屋资格方面，出售年期未满十年、且未补地价及符合其他要求的租置公屋业主，可以循白表、以整个家庭为单位申请自2019年起推出的居屋，但必须在居屋正式买卖合约签订后三个月（如情况不许可则延至六个月）内，将原来持有的单位在居屋第二市场出售，然后才能办理其后转易及交楼手续[13]。然而，若透过“绿置居2020/21”及以后推出的资助房屋计划购入任何租置单位，业主日后不得再申请任何资助房屋计划。

出售公屋计划屋邨

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1991年

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除大坑东邨外，其他屋邨最后均成功在后来的租者置其屋计划出售。

1992年（原订）

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以上楼宇所属的屋苑，均由租住公屋改作居屋出售。

租者置其屋计划屋邨

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第一期（1998年1月）
第二期（1999年3月）[14]
第三期（2000年2月）[15]
第四期（2001年2月）[16]
第五期（2002年1月）[17]
第六期甲（2004年8月）[注 1][18][19]
第六期乙（2005年8月）[20][注 2][18][19]

售楼资料的发放

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房委会在销售第一期租置计划开始，即在当时已纳入租置计划的屋邨向该邨合资格租户发信通知他们凭该信及租约前往该邨的屋邨办事处领取一份资料册，册内里已夹附下述文件：

  • “租者置其屋计划”计划简介
  • “租者置其屋计划”计划业主手册
  • “租者置其屋计划”计划售楼概要（内附平面图）
  • “租者置其屋计划”计划买卖条款
  • “租者置其屋计划”计划认购申请书（一式两份）
  • “租者置其屋计划”计划退租申请书（一式两份）
  • 并无违例改建声明信
  • “租者置其屋计划”计划有关单位售价、差饷、地租及印花税的参考资料
  • “租者置其屋计划”计划差饷及地租的说明
  • “租者置其屋计划”计划印花税的说明
  • 维修工程项目
  • 楼宇结构安全保证

争议

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由于香港现有的公共屋邨出租单位数目不足以安排所有低收入家庭居住，因此将原有的出租单位进行出售，等同削减房委会可供出租单位的数目。

此外，租者置其屋计划之屋邨内的居民通常同时包括业主和房委会租户，于屋邨管理及保养开支上往往因为出现“不公平”而时有纷争，例如房委会租户可以“免费”享用屋邨内的设施（当中包括租置单位业主及业主法团添置的屋邨设备，例如不少租置屋邨为提升物业质素，于升降机大堂安装冷气系统、改用仿花岗岩灰砖作大堂装饰，以及智能保安系统等等），但安装这些设备的费用却需要由已经购买单位的业主按其持有的业权分数去承担。

房委会出售辖下屋邨物业资产，导致不少租置屋邨均出现业权混乱的情况，一个屋邨由以往房委会全数拥有业权及管理，变为房委会（未出售的单位业权仍属于房委会）、已透过租置计划购入单位的小业主、业主立案法团等共同持有，管理变得难以统一化，因此租者置其屋计划问题重重，加上“孙九招”的缘故，计划推出8年就被取消，再没有其他屋邨拨入租置计划出售。而已拨入租置计划的屋邨租户，仍可选择购买其单位。

近年虽然有不少团体要求恢复此计划，以令更多市民可以上车置业，但不少均为各政党为自己巩固自己票源而向政府提议，唯建议都不获接纳。但在2019年“反送中”风波爆发后，政府为平息民愤及改善民生，曾考虑在2019年施政报告中宣布推行一系列新房屋政策，当中包括重推租置计划，并已向政党游说支持[21]。但是，基于出租公屋求过于供的缘故，政府最后只承诺加快售出现存未售租置单位（即“小租置”），而“大租置”（推出租置计划第七期）将押后推出。

注释

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  1. ^ 原计划于2003年1月及2003年4月推出，因非典型肺炎流行，房署在疫情期间进行水管勘察和维修工程，第六期甲的所有屋邨皆改期发售。
  2. ^ 原计划在2003年10月和2004年4月推出。

参考文献

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  1. ^ 社区组织协会反对出售公屋.《华侨日报》.1991年1月16日.
  2. ^ 孟志凌强调建屋计划 按长远房屋政策兴建 年耗六十亿二○○一年完成.《大公报》，1989年7月19日.
  3. ^ 公屋评议会认为存在问题甚多 出售公屋草拟细节应先广泛咨询意见 清楚阐释申请者资格楼宇价格 业主权利责任及不愿购置安排 六四惨剧后住户购买兴趣褪减.《华侨日报》，1989年10月8日.
  4. ^ 出售公屋计划可望短期完成 居民将可选择租住还是购置 彭玉陵退休回顾十多年工作.《华侨日报》，1990年6月11日.
  5. ^ 港府出售公屋计划多数邨民表示赞同 调查显示所出价钱比较公价为低.《华侨日报》，1991年1月6日.
  6. ^ 房委会出售公屋单位 据称不会受炒风影响 锺逸杰相信此项计划会受到欢迎.《大公报》，1991年4月3日.
  7. ^ 行政局批准出售公屋 首年卖三至四千单位 土委会通过批地安排土地需求即可实行.《大公报》，1991年6月8日.
  8. ^ 近七千出售公屋仅五百户肯认购 锺逸杰感失望惟不判定计划失败 房委会将检讨按揭减轻供楼负担.《华侨日报》，1991年10月22日.
  9. ^ 出售公屋计划 重新考虑推出 两幢公屋大厦明年先作试验 有建议售价为现时居屋七成.《华侨日报》，1991年12月22日.
  10. ^ 1997年施政報告. （原始内容存档于2020-04-16）. 
  11. ^ 房委會文件庫-凍結出租租者置其屋計劃屋邨回收的單位 (PDF). [2020-04-25]. （原始内容存档 (PDF)于2021-04-23）. 
  12. ^ 立法會五題：香港房屋委員會在租者置其屋計劃屋邨管理事宜的角色. 2016-05-25 [2019-08-18]. （原始内容存档于2019-06-11）. 
  13. ^ 居者有其屋計劃-資格準則. [2019-08-18]. （原始内容存档于2019-07-01）. 
  14. ^ 租者置其屋计划第二期开展 （页面存档备份，存于互联网档案馆）. 新闻公报. 1999-03-17.
  15. ^ 租置计划第三期将于二月推出 （页面存档备份，存于互联网档案馆）. 新闻公报. 2000-01-06.
  16. ^ 租者置其屋计划第四期开展 （页面存档备份，存于互联网档案馆）. 新闻公报. 2001-02-14.
  17. ^ 租者置其屋计划第五期正式展开 （页面存档备份，存于互联网档案馆）. 新闻公报. 2002-01-30.
  18. ^ 18.0 18.1 租置计划调整推售时间 （页面存档备份，存于互联网档案馆）. 新闻公报. 2003-01-20.
  19. ^ 19.0 19.1 立法会三题︰租者置其屋计划第六期乙 （页面存档备份，存于互联网档案馆）. 新闻公报. 2005-05-11.
  20. ^ 最后一期租置计划下月推出 （页面存档备份，存于互联网档案馆）. 新闻公报. 2005-07-28.
  21. ^ 紓民怨貪就手 政府過期藥亂投. 东方日报. 2019-07-30 [2019-08-18]. （原始内容存档于2019-07-30）. （繁体中文）

参见

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外部链接

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  1. ^ （繁体中文）經濟房屋. 澳门房屋局. [2011年10月11日]. （原始内容存档于2011年9月26日）. 
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