美新楼(英语:Mei Sun Lau),是位于香港香港岛中西区石塘咀的一个屋苑,也是香港房屋协会首个落成市区改善计划屋苑,门牌号码为德辅道西442号(A座)及皇后大道西489-499号(B座),邻近均益大厦第一期楼宇及香港电车石塘咀总站,A座在1976年落成入伙,而B座则在1980年落成入伙。该住宅共有267个单位,原本提供予受重建影响的市民和房协出租屋邨居民优先购买,可是反应冷淡,后来房协决定将剩余单位以市值价格公开发售,结果却火速抢购一空,甚至出现未入伙便转售的炒楼行为,结果令房协制定应对措施以图遏止炒风。现时单位与其他同类计划大部分楼宇一样,建成后可以透过自由市场公开转售。[1]

美新楼
Mei Sun Lau
美新楼A座
概要
类型市区改善计划
地点香港中西区
地址石塘咀
德辅道西442号(A座)
皇后大道西489-499号(B座)
托建方 香港房屋协会
入伙年份1976年(A座)(48年楼龄)
1980年(B座)(44年楼龄)
技术细节
座数2
住宅套数267
单套面积251-414 平方英尺(ft²)
网站
美新楼

楼宇资料 编辑

美新楼总共有两座大厦,占地1,458平方米,合共提供267个单位,基座设有美新楼商场,商场通道可连接德辅道西皇后大道西[2]其中A座有198个单位,于1976年5月落成,楼高23层,建筑面积341至560平方英尺实用面积251至414平方英尺,向北能望维多利亚港景致。[3]据房协表示,最初向皇后大道西拆迁户提供的优惠价格是6.8万至11.97万元,[4]兼可让他们先付首期一成楼价,之后分廿年缴付余款。[5]后来公开发售时价格是7.41万至13.76万元,即是说,以建筑面积计每平方英尺最低消费是217元。[6]

B座有69个单位,于1980年2月落成,楼高24层,建筑面积288至465平方英尺、实用面积213至354平方英尺,最初给予房协出租屋邨居民的优惠价格是6.35万至12.55万元,并于1978年3月开始推销。[7]至于公开发售时价格是12.1万至25.6万元,以建筑面积计每平方英尺最低消费是568元,是A座楼宇的两倍多,《大公报》报导表示B座楼花价格创当时港岛西楼花价格新高,形容“贵到飞起”。[8]

历史 编辑

售楼过程 编辑

房屋协会在1974年响应时任执行委员、后来担任布政司锺逸杰建议,正式推出市区改善计划,并得到香港政府提供的一亿港元的长期贷款,正式开展收购物业。[9]房协之后成立市区改善计划委员会,委员共有十人,以时任律政司何伯励为首。[10]该计划的第一个选址,坐落于前香港面粉厂均益大厦第一期之间的已打桩楼宇,这楼宇外观亦与均益大厦没有太大分别,获收购后成为美新楼A座。[11]1975年8月15日,港府公布收回皇后大道西489-499号,即A座现址南面的战后初期六幢四层高住宅物业,房协除了派代表跟受影响居民接触外,也提供优惠价格吸引他们迁入A座楼宇。[12]

房协原本的意愿,是让皇后大道西旧楼居民在不需改变原有的生活环境下,迁移邻近楼宇的新型单位,以改善居住质素,不过房协却因收购的是已打桩楼宇,且获得的港府贷款不多,令房协不得不提高售价,导致超出这些居民的买楼负担(当时他们平均月入仅两千元以下),所以美新楼楼宇在向他们推出时几乎无人购买,故此房协转为向其辖下的出租屋邨居民招手。[13]至于那些没有购买美新楼的大道西居民,后来被要求在1976年6月1日之前迁出,并只获每幢24万元的补偿,居民亦表示如果不去购买美新楼单位的话,他们或要迁往新界葵涌安置,故对此大表不满及召开记者会抗议。[14]

炒楼风潮 编辑

经过一番推销后,有70个单位后来被重建户或房协住户买入,未能全部售出,而余下128个单位于1977年3月4日开始出售,并在美新楼地下和房协公爵行总办事处派发申请表。[15]结果开售首日一反以往颓势,不少人前来办理购楼手续,并只需六小时便全数售罄。[16]

不单如此,往后几日在各大报章开始出现转让美新楼的广告,《工商日报》记者揭发有人将原本售12万元的单位,以12.7万元公开转让,换言之,如果在3月4日发售日购买,并在七天后成功转手的话,这人可平均日赚一千元。[17]其实《工商日报》早在3月9日引述房协宣称美新楼出现炒楼事件机会甚微,但其后真的出现转让广告时却令房协不知所措。[18]其后报章又出现多则同类广告,有些更有“包转名”(即保证能转让)的字眼,《工商日报》访问其他市民对此风潮之意见时,受访者都异口同声指责转让者是用纳税人的钱做本钱来赚钱,建议港府立例惩罚这些投机者。[19]当时房协只是表示会继续注视,未有采取相关对应行动。[20]

同年4月26日,房协正式推出对应措施,主要限制买家在建筑完工及付清楼价后,才可以将买卖合约之权益转售予他人,并缩短付订金至签合同的交易日期、提高转名费用、及增加首期费用等,在下一个项目开始生效;同时房协接获11人申请转让手绩,但只批准八人,扣除一人最后中途放弃转让,最终有七人办理。[21]

后续发展 编辑

房协在拆除皇后大道西的旧楼之后,随即兴建美新楼B座,1978年3月开始推销予房协出租屋邨居民,获得27户购入,剩余的42个单位于1979年1月16日公开发售。[22]发售首日再次出现排队购买的人潮,并且首日完结时卖剩六个实用面积354平方英尺,售至少21万元的大单位。[23]

与此同时,A座自落成入伙后遭到住户批评,主要是楼价太贵以致供楼负担大增,令他们入不敷出,而且实用面积比例太少,居住环境比以前更狭窄,还有人认为楼宇大门管制太矫枉过正,每当有亲友来访便出现尴尬场面。[24]1979年3月1日,房协在未咨询住户意见下,大幅增加A座管理费近六成,导致住户群起反对,房协回应指出由于旧时管理费定价太低,令管理上出现亏损,他们不能不加价以追回损失。[25]

1993年《建筑物管理条例》生效起,房协辖下出售物业的业主,可以自行成立业主立案法团,美新楼为其中之一,其后并改为聘用私人物业管理公司。[26]2009年,美新楼A座及B座均获房协“楼宇更新大行动”资助作大厦维修,工程费逾1200万元,原本可获合共980万元津贴,每户可获工程费用八成或上限1.6万元资助,至于长者住户可最多获全部或上限四万元资助。[27]2013年中,房协却因石屎工程面积问题及大厦法团提交文件不足,要扣减百余万元津贴额,一度引起业主不满并到房协抗议。[28]

社区环境 编辑

美新楼位处香港岛市区,邻近海边和石塘咀总站,周边都是住宅楼宇。住宅的两边分别为前香港面粉厂均益大厦第一期,其中前者已重建为“香港工业大厦”,1985年中开始,美新楼有住户投诉香港工业大厦水塔通宵发出嘈音,曾经分别向西区警署和政府部门反应意见,但政府部门之间不断卸责,同时住户又向中西区区议会议员熊永达反映,而熊永达也在区议会反映却未有结果,问题到年尾仍无改善,住户表示若问题未解决,会向行政、立法两局寻求协助。[29]

此外,楼宇所处的石塘咀一带发展成熟,有不少民生商铺,自从同区的石塘咀市政大厦宝翠园基座西宝城商场及新坚尼地城游泳池相继落成后,石塘咀的日常生活配套获进一步改善。[30]到2014年港岛线西延后,交通变得更便利,人流亦相应増加,不过城市研究者何尚衡却担心铁路贯通,将会带动西环一带的城市发展,令原本的地区风貌和气质加快消失。[31]

影响 编辑

美新楼是房屋协会首个落成市区改善计划屋苑,楼宇的落成也标志着房协市区重建工作顺利开展,比起香港政府1988年才成立土地发展公司还要早十余年,房协前任主席邬满海曾表示,市区改善计划提供了一个模式作为港府市区重建之参考,影响着土发公司和后来市区重建局的发展,符合房协本身“房屋实验室”的角色。[32]另外,由于美新楼出现过公开发售阶段火速售罄及炒楼投机行为,故此房协其后的市区改善计划项目,都有安排公开发售并将剩余单位加快出售,又限制买家在建成及付清楼价后,才可以将买卖合约之权益转售予他人。[33]房协其后不断发展市区改善计划,版图由遍及港岛北、鸭脷洲九龙西等地,不过自土发公司的成立后,开始取代房协市区重建之角色,1999年荷李活华庭落成后,市区改善计划正式结束。[34]

邻近之公共交通服务 编辑

港铁
电车

邻近 编辑

参考文献 编辑

  1. ^ 鲁嘉裕. 【西環三屍】西園曾發生多宗命案 房協首批市區改善計劃樓宇. 香港01. 2019-02-26 [2020-06-04]. (原始内容存档于2020-06-04). 
  2. ^ 美新樓. 市区改善计划. 香港房屋协会. [2020-06-04]. (原始内容存档于2020-06-07). 
  3. ^ 美新樓資料. 华侨日报. 1977-04-04. 
  4. ^ 住戶無力承購新樓 市區改善計劃碰壁. 工商晚报. 1976-03-18. 
  5. ^ 房屋協會以特別優惠條件 樓宇廉售住客. 华侨日报. 1976-04-29. 
  6. ^ 房協屬下西區樓宇 美新樓今天出售. 大公报. 1977-03-04. 
  7. ^ 房屋協會貼通告賣樓. 大公报. 1978-03-21. 
  8. ^ 西區樓花售價又創新紀錄. 大公报. 1979-01-16. 
  9. ^ 香港房屋協會70周年紀念特刊. 香港: 香港房屋协会. 2018年: 38-39 [2020-05-09]. ISBN 9789889854676. (原始内容存档于2020-06-06). 
  10. ^ 市區改善計劃. 华侨日报. 1977-04-04. 
  11. ^ 房屋協會計劃遭挫折 出售廉價樓宇不受歡迎. 华侨日报. 1976-02-19. 
  12. ^ 收回大道西一樓宇 進行市區改善計劃. 华侨日报. 1975-08-16. 
  13. ^ 房屋協會售樓無人幫襯 房屋委會售樓計劃不因此放慢或放棄. 工商晚报. 1976-03-18. 
  14. ^ 大道西六樓宇被收購 業主住戶促安置賠償. 工商晚报. 1976-06-02. 
  15. ^ 房協會首幢住宅樓宇 美新樓今開始出售. 工商晚报. 1976-06-02. 
  16. ^ 美新樓昨公開售賣 百餘單位一日沽清. 华侨日报. 1977-03-08. 
  17. ^ 美新樓出現炒樓圖利 房協會表示不易防止. 香港工商日报. 1977-03-12. 
  18. ^ 房屋協會宣稱 購買美新樓者 炒樓機會甚微. 香港工商日报. 1977-03-12. 
  19. ^ 美新樓炒樓熱 納稅人真氣結. 香港工商日报. 1977-03-13. 
  20. ^ 美新樓半日售罄有下文 竟然有人炒樓 出現轉讓廣告. 华侨日报. 1977-03-13. 
  21. ^ 美新樓七名業主 獲准辦轉讓手績. 华侨日报. 1977-04-27. 
  22. ^ 房協美新樓住宅單位 即起推出公開發售. 工商晚报. 1979-01-16. 
  23. ^ 樓價雖貴購者仍多 美新樓只餘六單位. 大公报. 1979-01-17. 
  24. ^ 市區改善計劃一個住戶看法. 工商晚报. 1978-09-09. 
  25. ^ 樓價雖貴購者仍多 美新樓只餘六單位. 华侨日报. 1979-05-12. 
  26. ^ 房屋事務委員會會議紀要(1996年6月3日). 立法局CB(1)46/96-97号文件. 立法会行政管理委员会. [2020-06-07]. (原始内容存档于2019年11月2日). 
  27. ^ 房協扣百萬維修資助 美新樓業主擬靜坐抗議. 东方日报. 2013-08-06 [2020-06-07]. (原始内容存档于2013-08-11). 
  28. ^ 陈才逸; 罗庸轩. 索款細則不明 業主無所適從 房協扣長者維修津貼. 香港树仁大学《仁闻报》. 2015-04-18 [2020-06-07]. (原始内容存档于2020-06-07). 
  29. ^ 水塔噪音徹夜不寧 美新樓居民難安寢. 华侨日报. 1985-12-16. 
  30. ^ 留學生置業夢 西區啱心水. 东方日报. 2014-04-04 [2020-06-07]. (原始内容存档于2014-05-07). 
  31. ^ 何尚衡. 明日的西環,會成為今日的灣仔嗎?. 香港独立媒体. 2009-11-05 [2020-06-07]. (原始内容存档于2020-06-07). 
  32. ^ 黄伟超; 张雅欣. 永續房屋實驗室? 房協主席鄔滿海的告別檢閱. 香港01. 2018-09-06 [2020-06-02]. (原始内容存档于2018-09-06). 
  33. ^ 賴恩樓受歡迎程度 與美新樓不相伯仲. 华侨日报. 1979-05-15. 
  34. ^ 市區重建 以人為先. 香港特别行政区规划地政局. 2001-11-27 [2020-06-02]. (原始内容存档于2020-06-07). 

外部链接 编辑