美新楼
美新楼（英语：Mei Sun Lau），是位于香港香港岛中西区石塘咀的一个屋苑，也是香港房屋协会首个落成市区改善计划屋苑，门牌号码为德辅道西442号（A座）及皇后大道西489－499号（B座），邻近均益大厦第一期楼宇及香港电车石塘咀总站，A座在1976年落成入伙，而B座则在1980年落成入伙。该住宅共有267个单位，原本提供予受重建影响的市民和房协出租屋邨居民优先购买，可是反应冷淡，后来房协决定将剩馀单位以市值价格公开发售，结果却火速抢购一空，甚至出现未入伙便转售的炒楼行为，结果令房协制定应对措施以图遏止炒风。现时单位与其他同类计划大部分楼宇一样，建成后可以透过自由市场公开转售。[1]
| 美新楼 Mei Sun Lau | |
|---|---|
 美新楼A座 | |
| 概要 | |
| 类型 | 市区改善计划 |
| 地点 | 香港中西区 |
| 地址 | 石塘咀： 德辅道西442号（A座） 皇后大道西489－499号（B座） |
| 托建方 |  香港房屋协会 |
| 入伙年份 | 1976年（A座）（48年楼龄） 1980年（B座）（44年楼龄） |
| 技术细节 | |
| 座数 | 2 |
| 其他信息 | |
| 住宅套数 | 267 |
| 单套面积 | 251－414 平方英尺（ft²） |
| 网站 | |
| 美新楼 | |
楼宇资料
编辑美新楼总共有两座大厦，占地1,458平方公尺，合共提供267个单位，基座设有美新楼商场，商场通道可连接德辅道西及皇后大道西。[2]其中A座有198个单位，于1976年5月落成，楼高23层，建筑面积341至560平方英尺、实用面积251至414平方英尺，向北能望维多利亚港景致。[3]据房协表示，最初向皇后大道西拆迁户提供的优惠价格是6.8万至11.97万元，[4]兼可让他们先付首期一成楼价，之后分廿年缴付馀款。[5]后来公开发售时价格是7.41万至13.76万元，即是说，以建筑面积计每平方英尺最低消费是217元。[6]
B座有69个单位，于1980年2月落成，楼高24层，建筑面积288至465平方英尺、实用面积213至354平方英尺，最初给予房协出租屋邨居民的优惠价格是6.35万至12.55万元，并于1978年3月开始推销。[7]至于公开发售时价格是12.1万至25.6万元，以建筑面积计每平方英尺最低消费是568元，是A座楼宇的两倍多，《大公报》报导表示B座楼花价格创当时港岛西楼花价格新高，形容“贵到飞起”。[8]
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美新楼B座 -
美新楼商场
历史
编辑售楼过程
编辑房屋协会在1974年响应时任执行委员、后来担任布政司的锺逸杰建议，正式推出市区改善计划，并得到香港政府提供的一亿港元的长期贷款，正式开展收购物业。[9]房协之后成立市区改善计划委员会，委员共有十人，以时任律政司何伯励为首。[10]该计划的第一个选址，坐落于前香港面粉厂和均益大厦第一期之间的已打桩楼宇，这楼宇外观亦与均益大厦没有太大分别，获收购后成为美新楼A座。[11]1975年8月15日，港府公布收回皇后大道西489－499号，即A座现址南面的战后初期六幢四层高住宅物业，房协除了派代表跟受影响居民接触外，也提供优惠价格吸引他们迁入A座楼宇。[12]
房协原本的意愿，是让皇后大道西旧楼居民在不需改变原有的生活环境下，迁移邻近楼宇的新型单位，以改善居住质素，不过房协却因收购的是已打桩楼宇，且获得的港府贷款不多，令房协不得不提高售价，导致超出这些居民的买楼负担（当时他们平均月入仅两千元以下），所以美新楼楼宇在向他们推出时几乎无人购买，故此房协转为向其辖下的出租屋邨居民招手。[13]至于那些没有购买美新楼的大道西居民，后来被要求在1976年6月1日之前迁出，并只获每幢24万元的补偿，居民亦表示如果不去购买美新楼单位的话，他们或要迁往新界葵涌安置，故对此大表不满及召开记者会抗议。[14]
炒楼风潮
编辑经过一番推销后，有70个单位后来被重建户或房协住户买入，未能全部售出，而馀下128个单位于1977年3月4日开始出售，并在美新楼地下和房协公爵行总办事处派发申请表。[15]结果开售首日一反以往颓势，不少人前来办理购楼手续，并只需六小时便全数售罄。[16]
不单如此，往后几日在各大报章开始出现转让美新楼的广告，《工商日报》记者揭发有人将原本售12万元的单位，以12.7万元公开转让，换言之，如果在3月4日发售日购买，并在七天后成功转手的话，这人可平均日赚一千元。[17]其实《工商日报》早在3月9日引述房协宣称美新楼出现炒楼事件机会甚微，但其后真的出现转让广告时却令房协不知所措。[18]其后报章又出现多则同类广告，有些更有“包转名”（即保证能转让）的字眼，《工商日报》访问其他市民对此风潮之意见时，受访者都异口同声指责转让者是用纳税人的钱做本钱来赚钱，建议港府立例惩罚这些投机者。[19]当时房协只是表示会继续注视，未有采取相关对应行动。[20]
同年4月26日，房协正式推出对应措施，主要限制买家在建筑完工及付清楼价后，才可以将买卖合约之权益转售予他人，并缩短付订金至签合同的交易日期、提高转名费用、及增加首期费用等，在下一个项目开始生效；同时房协接获11人申请转让手绩，但只批准八人，扣除一人最后中途放弃转让，最终有七人办理。[21]
后续发展
编辑房协在拆除皇后大道西的旧楼之后，随即兴建美新楼B座，1978年3月开始推销予房协出租屋邨居民，获得27户购入，剩馀的42个单位于1979年1月16日公开发售。[22]发售首日再次出现排队购买的人潮，并且首日完结时卖剩六个实用面积354平方英尺，售至少21万元的大单位。[23]
与此同时，A座自落成入伙后遭到住户批评，主要是楼价太贵以致供楼负担大增，令他们入不敷出，而且实用面积比例太少，居住环境比以前更狭窄，还有人认为楼宇大门管制太矫枉过正，每当有亲友来访便出现尴尬场面。[24]1979年3月1日，房协在未谘询住户意见下，大幅增加A座管理费近六成，导致住户群起反对，房协回应指出由于旧时管理费定价太低，令管理上出现亏损，他们不能不加价以追回损失。[25]
1993年《建筑物管理条例》生效起，房协辖下出售物业的业主，可以自行成立业主立案法团，美新楼为其中之一，其后并改为聘用私人物业管理公司。[26]2009年，美新楼A座及B座均获房协“楼宇更新大行动”资助作大厦维修，工程费逾1200万元，原本可获合共980万元津贴，每户可获工程费用八成或上限1.6万元资助，至于长者住户可最多获全部或上限四万元资助。[27]2013年中，房协却因石屎工程面积问题及大厦法团提交文件不足，要扣减百馀万元津贴额，一度引起业主不满并到房协抗议。[28]
社区环境
编辑美新楼位处香港岛市区，邻近海边和石塘咀总站，周边都是住宅楼宇。住宅的两边分别为前香港面粉厂和均益大厦第一期，其中前者已重建为“香港工业大厦”，1985年中开始，美新楼有住户投诉香港工业大厦水塔通宵发出嘈音，曾经分别向西区警署和政府部门反应意见，但政府部门之间不断卸责，同时住户又向中西区区议会议员熊永达反映，而熊永达也在区议会反映却未有结果，问题到年尾仍无改善，住户表示若问题未解决，会向行政、立法两局寻求协助。[29]
此外，楼宇所处的石塘咀一带发展成熟，有不少民生商铺，自从同区的石塘咀市政大厦、宝翠园基座西宝城商场及新坚尼地城游泳池相继落成后，石塘咀的日常生活配套获进一步改善。[30]到2014年港岛线西延后，交通变得更便利，人流亦相应増加，不过城市研究者何尚衡却担心铁路贯通，将会带动西环一带的城市发展，令原本的地区风貌和气质加快消失。[31]
影响
编辑美新楼是房屋协会首个落成市区改善计划屋苑，楼宇的落成也标志著房协市区重建工作顺利开展，比起香港政府1988年才成立土地发展公司还要早十馀年，房协前任主席邬满海曾表示，市区改善计划提供了一个模式作为港府市区重建之参考，影响著土发公司和后来市区重建局的发展，符合房协本身“房屋实验室”的角色。[32]另外，由于美新楼出现过公开发售阶段火速售罄及炒楼投机行为，故此房协其后的市区改善计划项目，都有安排公开发售并将剩馀单位加快出售，又限制买家在建成及付清楼价后，才可以将买卖合约之权益转售予他人。[33]房协其后不断发展市区改善计划，版图由遍及港岛北、鸭脷洲、九龙西等地，不过自土发公司的成立后，开始取代房协市区重建之角色，1999年荷李活华庭落成后，市区改善计划正式结束。[34]
邻近之公共交通服务
编辑邻近
编辑参考文献
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- ^ 美新樓. 市区改善计划. 香港房屋协会. [2020-06-04]. （原始内容存档于2020-06-07）.
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- ^ 房屋協會貼通告賣樓. 大公报. 1978-03-21.
- ^ 西區樓花售價又創新紀錄. 大公报. 1979-01-16.
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- ^ 房屋協會售樓無人幫襯 房屋委會售樓計劃不因此放慢或放棄. 工商晚报. 1976-03-18.
- ^ 大道西六樓宇被收購 業主住戶促安置賠償. 工商晚报. 1976-06-02.
- ^ 房協會首幢住宅樓宇 美新樓今開始出售. 工商晚报. 1976-06-02.
- ^ 美新樓昨公開售賣 百餘單位一日沽清. 华侨日报. 1977-03-08.
- ^ 美新樓出現炒樓圖利 房協會表示不易防止. 香港工商日报. 1977-03-12.
- ^ 房屋協會宣稱 購買美新樓者 炒樓機會甚微. 香港工商日报. 1977-03-12.
- ^ 美新樓炒樓熱 納稅人真氣結. 香港工商日报. 1977-03-13.
- ^ 美新樓半日售罄有下文 竟然有人炒樓 出現轉讓廣告. 华侨日报. 1977-03-13.
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外部链接
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