香港地租
地租或地税是香港政府根据土地契约向有关业主征收的款项，不管物业是被占用或空置，均须缴纳。业主所缴纳地租或地税的款额是固定的，抑或会随应课差饷租值的变动而改变，要视乎有关物业的土地契约所属类别而定。在1985年5月27日或以前获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业，以及业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂，向政府缴纳的是地税（原有地租）。基于1997年主权移交的安排，1985年5月27日或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业改为征收地租。除了业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂，所有位于新九龙及新界的土地承租人均属地租的征收对象。[1]
地租和地税（原有地租）的法律基础和负责部门并不一样：地租由差饷物业估价署负责按《地租（评估及征收）条例》第515章征收，而地税（原有地租）由香港地政总署负责征收。[1]
征收对象 编辑
1841年香港开埠，香港岛上的土地于同一年便开始由殖民地政府出售予私人买家。除了中环花园道的圣约翰座堂的土地属永久业权外，其他所有土地均以批租形式出售其地上权。契约条款因应出售当时的土地政策而有差异。一般的批租期为固定年期75年、99年、150年或999年，而没有续租权利；或是可续租年期75年、99年或150年，而有权分别再续租相同的年期。土地买方（即契约持有人）须于批给契约时，向政府缴付反映当时土地的地价，并且缴交年租，此之为“地税（原有地租）”。地税通常为象征式金额。
香港岛和界限街以南的九龙半岛为中国永久割让予英国之地，而界限街以北之新九龙和新界则为英国按1898年签定之《展拓香港界址专条》而向中国之租借部分，限期99年。因这些地区的土地只属租借性质，所以港英政府需另立法源去确立在这地区收取税项。故在这些地区所批出和卖出的土地缴交的，便是为“地租”，有别于按其他法例而征收的“地税（原有地租）”。
《中英联合声明》 编辑
中国政府及英国政府于1984年12月19日签署《中英关于香港问题的联合声明》（下称《联合声明》）。该声明于1985年5月27日生效，而其附件III载列有关批出新土地契约及不可续期土地契约的续期事宜。
根据《联合声明》附件III的规定，香港政府在1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的新土地契约的租期不可超越2047年6月30日。（而在这期间获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业，也改为缴交地租，而非之前这两地区一直缴交的地税。[1]）土地承租人须缴纳地价及象征式租金直至1997年6月30日，在该日以后则无须补地价，但须每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的年租，此后，年租会随应课差饷租值的改变而调整。
附件III亦订明，除了短期租约和特殊用途的契约外，1997年6月30日以前期满的不可续期土地契约，如承租人愿意，均可续期至2047年6月30日止，无须补地价。从续期之日起，每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的年租，此后，年租会随应课差饷租值的改变而调整。
至于1997年6月30日以后期满而没有续期权利的契约，附件III订明，将按照香港特别行政区有关的土地法律及政策处理。
《新界土地契约（续期）条例》（香港法例第150章） 编辑
《联合声明》附件III载列的大部分不可续期契约是关乎新界（包括新九龙）的土地。当时有超过30,000张新界土地契约，不少属共有业权。由于没有可能逐张契约续期，唯一可行方法就是透过立法，在差不多同一时间把大批的契约续期。政府因而在1988年制定了香港法例第150章《新界土地契约（续期）条例》。
该条例第6条把所有新界土地契约（除葵青货柜码头及香港中文大学等28幅特殊用地外，于回归后另拟新契，有效期亦是50年，但并非由1997年7月1日起计）自动续期至2047年6月30日，毋须补地价，但承租人须按照第8条的规定，每年按时缴纳相当于批租土地应课差饷租值3%的租金。不过，有关新定应缴地租和豁免地租的条款稍后被废除，并纳入1997年制定的《地租（评估及征收）条例》（香港法例第515章）中。
《基本法》 编辑
《香港特别行政区基本法》于1997年7月1日生效，令《联合声明》所订明的土地政策得以实施。
第120条
香港特别行政区成立以前已批出、决定、或续期的跨越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利，均按香港特别行政区的法律继续予以承认和保护。
第121条
从1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的，或原没有续期权利而获得续期的，超出1997年6月30日年期而不超过2047年6月30日的一切土地契约，承租人从1997年7月1日起不补地价，但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的租金。此后，随应课差饷租值的改变而调整租金。
第122条
原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地，如该土地在1984年6月30日的承租人，或在该日以后批出的丁屋地承租人，其父系为1898年在香港的原有乡村居民，只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人，原定租金维持不变。
自1997年7月1日后的批地及土地续期安排 编辑
香港回归及香港特别行政区政府成立后不久，政府根据《联合声明》附件III制定首项土地政策。行政会议于1997年7月15日通过各项有关土地契约和相关事宜的条文。
上述土地政策包括，由批租日期起计，新批土地契约的年期定为50年，惟新批作特殊用途契约及短期租约则除外。承租人除缴付地价外，还须由批租当日起每年缴纳地租，款额相当于批租土地应课差饷租值的3%。
当没有续期权利的土地契约期满后，香港特别行政区政府有全权酌情决定期满后续期50年。承租人无须补缴地价，惟同样须由续期当日起就有关物业每年缴纳地租，款额相当于有关物业应课差饷租值的3%（而特殊用途，或已更改用途的土地另计）。因应港、九大批无续期权土地将于2025年起，以及新九龙及新界多数土地于2047年到期，政府于2023年公布《政府租契续期条例草案》，规定于立法后，除列明不获续期（或业主主动放弃）之用地，或外交部驻港公署不批准续期之外国驻港机构物业，其他一概自动续期50年[2]。
《政府租契续期条例草案》生效前的续期案例 编辑
特殊批地及地租政策 编辑
政府对以下15类机构的特殊批地及地租安排如下：
- 公用事业公司（电力公司、电讯公司、煤气公司等，铁路除外）、香港赛马会：按市价批出公用事业及马场所需用地，并按现行地租及地税政策缴纳地租。
- 香港房屋委员会：以1000元象征性价格批出建造资助出售房屋所需土地，并按现行地租及地税政策缴纳地租；出租公屋方面，前屋宇建设委员会屋邨、已拆售商业部分予领展或已纳入租者置其屋计划的屋邨需注册为一地段，处理与新建资助出售房屋相似。而由房委会全权持有的屋邨，则根据短期租约（在建时）及归属令（完工后，按照《房屋条例》第5条规定，不适用于土地注册制度），永久批予房委会。
- 香港房屋协会：以按市价三分之一（资助房屋）或象征式1000元（出租屋邨）地价批出建造出租公屋及资助出售房屋所需土地，并按现行地租及地税政策缴纳地租。
- 市区重建局：以1000元象征性价格批出重建项目土地，并按现行地租及地税政策缴纳地租。
- 九广铁路公司及港铁公司：以1000元象征性价格批出营运铁路所需土地（前者称九广铁路用地，后者称地下铁路地段），并按现行地租及地税政策缴纳地租。若港铁需发展上盖项目，则需向政府就相关项目土地补地价，并由中标发展商支付。
- 部分津贴学校、私人会所、慈善机构、私立/国际学校及资助专上院校用地（不包括中文大学及赛马会）：以1000元象征性价格批出所需土地；契约修订及增批则无需付地价或只需付优惠地价（约数十万至数百万元）。
- 香港中文大学：按《香港中文大学条例》第18条规定，只可收取每年10元象征性地租（包括但不限于条例第2条订明大学本部所在的沙田市地段437号，前称“丈量约份第42约地段第725号”）；契约修订及增批则无需付地价。
- 自资专上院校：按政府一贯政策，自资专上院校土地以象征性1或1000元批出，只有10年地契年期，并按办学情况决定续期与否，一旦续期则需另签新契及更改地段编号；契约修订及增批则无需付地价或只需付优惠地价（约数十万至数百万元）；此外，这种批地契约需同时由地政总署及教育局批核。
- 深圳市人民政府：西九龙站内地口岸区以永久租赁（同时与政府及九铁公司租赁）方式，连同司法管辖权（不包括六项指定民法及名义港深边界）于2018年9月4日凌晨零时起划归深圳市福田区；地租为象征性1000元，条款为深圳度身订造，享有特权与美国驻港总领事馆相若，香港政府无权干涉深圳市政府一切行为。
- 美国驻港总领事馆：设于中环花园道的美国驻港总领事馆的地契原则上年期为75加75年（1950年4月19日起计算；只可用作领事馆，否则必须交还），地契设有可在契约期内提出将土地改为永久业权的条款，但需要向港府支付地价，美国政府曾于1997年前与港府讨论行使永久业权条款，但因为横跨香港主权交接期，故此当时的港府留待1997年主权移交由后续的中国香港特区政府磋商及决定，其后双方同意将永久业权条款改为延长地契999年，并已于1999年由中华人民共和国香港特别行政区政府批准美国政府以4千4百万港元的代价完成续期999年[3]。
- 香港政府各部门、多数官津补及直资中小学用地：免地价永久批出土地，不用缴纳地租，但按照“政府永久拨地”政策、编配系统及办学合约等行政措施管理。
- 驻港国安公署：将设于大角咀的总部用地以免地价形式批出，为期50年。
- 外交部驻港特派员公署：设于坚尼地道的外交部驻港特派员公署大楼、宿舍及官邸，以象征性1或1000元批出，地契年期直至2047年为止。
- 驻港解放军：各军营及靶场用地均以“国防地段”形式永久批出地上权，香港政府无权干涉；但若驻军不再使用，须按有关安排无偿交还政府。
《地租（评估及征收）条例》（香港法例第515章） 编辑
自《联合声明》生效后，所有政府土地契约均包含一项标准条件，规定由1997年7月1日起，承租人每年须缴纳租金，款额相当于批租土地应课差饷租值的3%（下称“地租”）。不过，香港法例第150章和政府土地契约条件均没有就评估、缴纳和征收地租提供足够详情，亦没有赋予地租缴纳人任何权利就评估提出反对及上诉。为方便管理地租的评估和征收，政府于1997年5月30日制定了《地租（评估及征收）条例》（下称《地租条例》）。而根据该条例第34条，另一附属条例，即《地租（评估及征收）规例》（下称《地租规例》）于1997年6月6日制定，旨在就地租的评估及征收事宜制定守则及程序。
《地租条例》适用于根据下列契约所批租的土地权益：
- 《新界土地契约（续期）条例》（香港法例第150章）第6条适用范围内续期的契约；及
- 契约有明文规定，须每年不时缴纳地租，款额相当于批租土地应课差饷租值的3%。
地租类别 编辑
自1997年7月1日起，根据不同契约条款向契约持有人征收的地租，一般来说共分四类，即：
- 区域地税，一般是象征式金额，在政府契约上订明须在整个契约期内缴交；
- 《政府租契条例》（香港法例第40章）的可续期政府租契在续租期内应缴的地税；
- 根据《地租条例》评估的地租，相当于批租土地的应课差饷租值3%；以及
- 优惠地租，一般是象征式金额，适用于根据《地租条例》规定，由新界原居村民自1984年6月30日起持续拥有的合资格业权。
香港特别行政区地政总署负责征收区域地税及优惠地租，即上文类别1及4。至于类别2的地税，香港特别行政区差饷物业估价署（下称“估价署”）负责评估及通知地政总署发单和征收。[4]由于估价署负责执行《地租条例》，因此全权负责评估和征收类别3的地租。
《政府租契条例》（香港法例第40章） 编辑
承租人在行使可续期土地契约赋予的再续期权利时，须缴付“工务司在续期日就土地所釐定的公平和合理的租金”。这个批出可续期契约的做法于1880年代首次实施。一般而言，契约租期为75年或99年，可分别再续期75年或99年。
不过，根据契约条款，契约持有人须缴纳土地续期当日的市值租金，作为续租期间应缴的租金。由于七十年代初期物业租金大幅上升，因此契约持有人强烈反对这个评估基础。有鉴于此，政府遂推出一系列续期措施，最终在1973年12月14日实施了《官契条例》（现时已更名为《政府租契条例》，香港法例第40章）。该条例订明，契约持有人须在续租期每年缴交租金，款额相当于有关土地在契约续期当日应课差饷租值的3%。在整个续租期内以这个方式评估的地税将维持不变，直至有关土地重新发展为止，届时地税会以土地上新建筑物的临时估价应课差饷租值的3%来计算。
《地租（评估及征收）条例》（香港法例第515章）的实施 编辑
缴纳地租的法律责任 编辑
《地租条例》第6条订明，该条例规管的政府租契（下称“适用租契”）的承租人，有责任缴交地租。此等承租人包括出租土地的不分割份数的拥有人。如该土地的不分割份数已转让予该土地上的建筑物内的个别物业单位，而有关物业单位已作差饷评估，尽管其差饷缴纳人未必是物业单位的拥有人，估价署署长仍获授权发出差饷及地租综合账单，要求该差饷缴纳人缴纳地租。如物业单位拥有人以外的人士就该物业单位缴交地租，除非他与该拥有人有订明协议，否则已缴地租即属拥有人欠下该人士的债项。
出租土地的应课差饷租值 编辑
《地租条例》第7条订明，适用租契的出租土地的应课差饷租值，应为该出租土地所包含的各物业单位的应课差饷租值的总和。
土地及物业单位的估价 编辑
《地租条例》第8条赋予估价署署长权力，可随时对根据适用租契而持有的土地及其所包含的任何物业单位评估应课差饷租值。除《地租条例》另有规定外，评估应课差饷租值的依据与《差饷条例》第7及7A条的规定相同。如物业单位的预计应课差饷租值不超过最低应课差饷租值，其应课差饷租值须当作1元，估价署亦不会发出征收地租通知书。现时最低应课差饷租值为3,000元，并与《差饷条例》第36（1）（l）条所订豁免差饷的款额一致。
为发展及重新发展用地估价 编辑
当一幅用地空置有待发展／重新发展，或者正在发展／重新发展时，便无须评估差饷，但仍须根据《地租条例》第8条和《地租规例》第2和4条评估地租。终审法院在差饷物业估价署署长 诉 Agrila Limited及其他58家公司 [2001] （终院民事上诉案2000年第1及2宗）一案的判词中，确认了为征收地租而评估发展及重新发展用地这项安排的合法性。
地租登记册 编辑
在《地租条例》中，有关估价署署长拟备新地租登记册的指示、设定估价依据日期、地租登记册所载的物业单位详情、其形式和展示作公众查阅的条文，与《差饷条例》中有关差饷估价册的条文类似。
征收地租 编辑
估价署署长负责根据《地租条例》征收地租，而地政总署署长则负责追收欠缴地租的执法行动。如土地的地租或其后征收的附加费未有缴交，地政总署署长可循法律程序收回土地。
跟《差饷条例》所订明的征收差饷次数相同，地租亦须于每季首月向估价署署长预缴。如在限期届满时仍未缴交地租，须征收5%的附加费；倘若在原来缴款限期届满后六个月内仍未缴交，所有欠款须另加10%的附加费。
反对和上诉 编辑
《地租条例》有关建议修改地租登记册，反对估价的更正、删除或临时估价，以及就估价署署长的决定向土地审裁处提出上诉的条文，均与《差饷条例》近似。
估价署署长的一般权力 编辑
《地租条例》和《差饷条例》赋予估价署署长的一般权力大致相同，包括估价署署长向物业单位的拥有人或占用人索取资料，以及延长交回物业详情申报表时限的权力；任何人拒绝向估价署署长提供资料或作出妨碍，或提供虚假或不确的陈述即属犯罪及有关惩处。
差饷与根据香港法例第515章征收的地租比较 编辑
现将差饷与地租的异同表列如下：
| 主题 | 差饷 | 地租 |
|---|---|---|
| 1. 法例 | 《差饷条例》（香港法例第116章） | 《地租（评估及征收）条例》（香港法例第515章） |
| 2. 性质 | 向物业征收的税项 | 政府租契的租金 |
| 3. 评估基础 | 应课差饷租值（每年重估） | 应课差饷租值（每年重估） |
| 4. 征收百分率 | 每年由立法会釐定 | 根据《联合声明》订定的3%，所有由1985年5月27日起新批出的契约均适用 |
| 5. 每年应缴金额 | 应课差饷租值的指定百分比 | 应课差饷租值的3% |
| 6. 记录册 | 差饷估价册 | 地租登记册 |
| 7. 缴纳责任 | 拥有人和占用人同样有缴纳责任 | 土地契约持有人（即拥有人） |
| 8. 发单 | 差饷与地租一并发单 | 差饷与地租一并发单 |
| 9. 征收 | 每季预缴 | 每季预缴 |
| 10. 迟交附加费 | 限期届满时征收5%，六个月后总结欠再征收10% | 限期届满时征收5%，六个月后总结欠再征收10% |
| 11. 欠款及执法 | 欠政府的债项，政府可申请楼宇押记令 | 欠政府的债项，政府可收回有关土地 |
| 12. 宽减 | 差饷退款（通常设有上限）、豁免附加费 | 不设宽减 |
| 13. 豁免 | 农地、公众宗教崇拜场所等 | 新界原居村民或其合法继承人所拥有合规格的乡村式屋宇 |
地租判例 编辑
- 为发展和重新发展用地评估地租的合法性
Agrila有限公司及其他58家公司 诉 差饷物业估价署署长
土地审裁处地租上诉案1998年第5至32宗并其他案件
高院民事上诉案1999年第107宗 （上诉法庭）
终院民事上诉案2000年第1及2宗 （终审法院）
即使有关物业无须缴付差饷或已获豁免评估差饷，政府仍可评定该物业的应课差饷租值，用以计算应缴的地租。差饷物业估价署署长有法定权力去评估农地或兴建中的发展用地的应课差饷租值。土地审裁处须根据“反映实况”原则，和考虑每一物业的所有内在质素，以评估该等用地的应课差饷租值。采用物业单位最后确定的应课差饷租值作为租出土地在重新发展前的应课差饷租值，此举与《基本法》并无抵触。
裕麒有限公司 诉 差饷物业估价署署长
土地审裁处地租上诉案1998年第14宗
高院民事上诉案2008年第67宗 （上诉法庭）
土地审裁处接受差饷物业估价署署长采用建筑成本法，评估一幅发展用地的应课差饷租值，以便按照香港法例第515章的要求评估地租。
注释 编辑
参考资料 编辑
- 香港特别行政区政府差饷物业估价署 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
- 香港法例第515章：《地租（评估及征收）条例 （页面存档备份，存于互联网档案馆）》
- 香港特别行政区政府差饷物业估价署出版：《香港差饷税制 — 评估、征收及管理》第十二章
- 香港特别行政区政府地政总署