纳米楼
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纳米楼(英语:Nano Flats)[1] 一词来源于纳米,意思为面积非常细小的住宅单位,一般指香港实用面积细过200平方呎的住宅单位。[2] 根据差饷物业估价署在《香港物业报告》中的分类,最小的单位面积是20平方米(约215平方呎)以下,因此亦有说纳米楼指215平方呎以下的单位。[3]
历史
编辑1997年,屋宇署放宽《建筑物条例》,容许新落成住宅单位的洗手间不设窗户。无窗“黑厕”因此成为日后开放式单位的常备配置。
2001年,发展局为鼓励环保建筑,实施各项楼宇总楼面面积宽免措施,露台、环保平台(工作平台)、玻璃幕墙、特大窗台等“环保设计”,可获豁免计算在发展总楼面面积,却又可当建筑面积发售。此后出现大量新楼面积发水问题,即新楼实用率大幅下降。2011年,政府立法规管,限制发水面积不超过10%。2013年,政府实施《一手住宅物业销售条例》,新盘须以“实用面积”而非“建筑面积”发售。
2010年起,政府于个别地皮的卖地条款中,加入了“限呎地”及“限量地”条款,政府认为此举可以积极增加中小型单位供应。[4] 在限呎限量条款下,个别地皮的住宅单位面积不可超出一定呎数,或不可超出一定数量,实际上亦鼓励发展商兴建中小型单位(包括纳米楼)。
2011年,屋宇署又颁布《2011年建筑物消防安全守则》,详细订下了开放式厨房的标准设计要求。发展商只需跟足守则,便不必再就个别设计提交消防安全评估报告,开放式厨房的批则变得方便简易,亦因此在新楼设计中愈发常见。
2015年,金管局收紧按揭成数,透过按揭保险计划,成交价400万元以下物业按揭可达九成,450万元以下物业按揭可达八成(按揭金额上限为360万元),450万元至600万元则可申造八成按揭,600万元以上只可申造六成按揭。按揭成数限制,连同2012年引入之压力测试,被认为是纳米楼大行其道的主要推手。[5]
2019年,时任行政长官林郑月娥推出高成数按揭计划,放宽了按揭保险的成数,令1000万或以下的单位可以借高达九成按揭。在放宽按揭保险的推动下,买家购买中小型单位所需首期大幅下降,间接地令部分收入较高但是首期不足的买家放弃纳米楼,转而购买其他中小型单位。[6]
2024年2月28日,香港财政司司长陈茂波在2024-25年度财政预算案中宣布,即日起所有住宅物业交易毋须再缴付额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)和新住宅印花税(NRSD)。有媒体认为,已被市场遗弃的“纳米楼”,由于税项成本大降,投资吸引力骤增,或重新成为投资者或收租客的宠儿,成为“撤辣”的大赢家。[7] 也有媒体认为,全新游戏规则下,细价楼势将成为最好炒的物业选项。俗称“纳米楼”的开放式单位,颇有机会成为新盘大力推销卖点,甚至再次成为新盘主力供应单位。[8]
特色
编辑高楼底
编辑近年建成的纳米楼,一般楼底较高 [1] (页面存档备份,存于互联网档案馆) [2] (页面存档备份,存于互联网档案馆) [3] (页面存档备份,存于互联网档案馆),故容易向上伸延空间建造“阁楼”,即在纳米单位加设一个细小的楼层,以增加可用空间。
电磁炉煮食
编辑香港电视娱乐制作的访谈及饮食节目《纳米无明火》,节目中谷德昭拜访居住在“纳米楼”内的不同人士,然后把于“星级厨艺特训”内学到的菜式以电磁炉烹饪一次。该节目播出后, 令不少市民认为开放式厨房,不能够用明火,只能够使用电磁炉煮食。
测量师学会前会长何钜业解释,在2011年前的确有限制开放式厨房使用明火的规定,只是当局经过研究,觉得在做足规定后,无论是否明火与否所面对的风险无差,故此开放容许开放式厨房使用明火烹食。事实上,近年部分新盘已经采用开放式厨房加明火炉头设计。[9]
重大事件
编辑纳米楼始祖
编辑长江实业于2014推售大埔岚山,其开放式单位面积只有177至181平方呎,堪称当年全港最细的私人屋苑单位,因此被媒体普遍认为是纳米楼始祖。[10]
㓥房之城
编辑2015年九龙建业推售土瓜湾环海·东岸,该楼盘名义上有A、B及C三座,但三座已打通,全部单位共用八部电梯及一个垃圾房,长长的走廊将三座全部打通,形成一层36伙格局,被媒体誉为“㓥房之城”。[11] [12]
龙床盘
编辑2016年,俊和地产发展董事潘志才在记者会指出,推出屯门菁隽是希望协助年轻人“上车”(首次置业),楼盘开则灵感是来自学生宿舍,觉得很多年轻人需要的是一个房间。潘志才亦指紫禁城再大,皇帝都是睡在一张床上(原句:就算皇帝都系瞓张床,紫禁城咁大,佢真正瞓觉时都系得张床)。[13]菁隽因而被媒体戏称“龙床盘”。[14]
纳米楼楼盘
编辑以下归纳部分著名纳米楼楼盘,其最细单位实用面积均为200平方呎以下,而且楼盘有大量少于215平方尺之开放式单位。
纳米楼楼盘 | 地区 | 发展商 | 最细单位 实用面积 (平方呎) |
开售日期 |
---|---|---|---|---|
海茵庄园 | 将军澳 | 九龙建业 | 183 | 2021年10月 |
环海·东岸 | 红磡 | 194 | 2015年9月 | |
海傲湾 | 油塘 | 179 | 2018年10月 | |
菁隽 | 屯门 | 俊和地产 和 益兆兴业 | 128 | 2018年11月 |
AVA55 | 马头角 | 卢华家族 | 166 | |
AVA61 | 深水埗 | 150 | ||
AVA62 | 佐敦 | 152 | ||
AVA128 | 西环 | 177 | ||
AVA228 | 深水埗 | 129 | ||
加多利轩 | 何文田 | 恒基兆业地产 | 161 | |
利奥坊·曦岸 | 大角咀 | 171 | ||
利奥坊·凯岸 | 171 | |||
尚誉 | 北角 | 163 | ||
迎丰 | 土瓜湾 | 165 | ||
CAINE HILL | 西半山 | 169 | 2021年12月 | |
弦雅 | 长沙湾 | 佳兆业集团 和 宏达控股 | 189 | 2020年12月 |
岚山 | 大埔凤园谷 | 长江实业 | 177 | 2014年7月 |
逸新 | 太子 | 丽新发展 | 157 | |
青富苑 | 青衣 | 香港房屋委员会 | 187 | 2020年6月 |
怡景苑 | 坚尼地城 | 119 | ||
金乐居 | 大坑 | 159 | ||
曼翘 | 红磡 | 桂洪集团 | 186 | 2021年9月 |
参考资料
编辑- ^ Hong Kong’s supply of so-called nano flats to peak this year as government puts minimum size restrictions in place. [2023-05-18]. (原始内容存档于2023-05-18).
- ^ 發展局局長就二○二二年一月至三月賣地計劃會見傳媒談話內容 香港政府新聞公報 2021年12月30日. [2023年5月9日]. (原始内容存档于2022年12月18日).
- ^ 十年激增成因 限呎後還值得投資? 28HSE 2022年7月15日. [2023年5月9日]. (原始内容存档于2023年5月10日).
- ^ 立法會三題:「限呎樓」用地 香港政府新聞公報 2011年3月3日. [2023年5月9日]. (原始内容存档于2023年5月9日).
- ^ 收緊按揭成數 好心做壞事 文匯報 2018年1月29日. [2023年5月10日]. (原始内容存档于2023年5月13日).
- ^ 首期低成納米樓好處!納米樓升值前景不再 Business Digest 2023年1月27日. [2023年5月9日]. (原始内容存档于2023年5月13日).
- ^ on.cc东网. 樓市撤辣一天光晒?呢類物業有望翻生?. 2024年2月28日 [2024年2月28日]. (原始内容存档于2024年2月28日).
- ^ Yahoo 地产. 財爺公布全撤辣 炒細價樓交稅「一嚿水」. 2024年2月28日 [2024年2月28日]. (原始内容存档于2024年3月5日).
- ^ 開放式廚房不能夠用明火屬誤解 改裝會否影響按揭? HKET 2023年5月30日. [2023年5月30日]. (原始内容存档于2023年5月30日).
- ^ 大埔納米樓蝕幅擴大 轉戰京都嵐山有無得玩? Yahoo財經 2021年11月29日. [2023年5月23日]. (原始内容存档于2023年5月23日).
- ^ 【㓥房之城.直击】环海‧东岸一梯36伙 私楼价钱 公屋格局 Yahoo财经 2019年1月23日
- ^ 一层逾30伙深不可测 邻居数目人气鼎盛 House730 2021年2月24日
- ^ 屯門菁雋僅128呎 住宅細過車位 俊和:皇帝都係瞓張床. 苹果日报. 2016年12月1日 (中文(繁体)).
- ^ 記者實測「龍床盤」菁雋128呎開放式戶有幾大?. 地产站. 2018年11月27日 (中文(繁体)).
外部链接
编辑- 【按揭攻略】纳米楼上会申请知多啲 香港置业 2022年2月15日 (页面存档备份,存于互联网档案馆)
- 纳锥之地——香港纳米楼研究报告2010-2019 本土研究社 2020年12月 (页面存档备份,存于互联网档案馆)