纳米楼(英语:Nano Flats[1] 一词来源于纳米,意思为面积非常细小的住宅单位,一般指香港实用面积细过200平方呎的住宅单位[2] 根据差饷物业估价署在《香港物业报告》中的分类,最小的单位面积是20平方米(约215平方呎)以下,因此亦有说纳米楼指215平方呎以下的单位。[3]

屯门菁隽为香港著名纳米楼

历史

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1997年,屋宇署放宽《建筑物条例》,容许新落成住宅单位的洗手间不设窗户。无窗“黑厕”因此成为日后开放式单位的常备配置。

2001年,发展局为鼓励环保建筑,实施各项楼宇总楼面面积宽免措施,露台、环保平台(工作平台)、玻璃幕墙、特大窗台等“环保设计”,可获豁免计算在发展总楼面面积,却又可当建筑面积发售。此后出现大量新楼面积发水问题,即新楼实用率大幅下降。2011年,政府立法规管,限制发水面积不超过10%。2013年,政府实施《一手住宅物业销售条例》,新盘须以“实用面积”而非“建筑面积”发售。

2010年起,政府于个别地皮的卖地条款中,加入了“限呎地”及“限量地”条款,政府认为此举可以积极增加中小型单位供应。[4] 在限呎限量条款下,个别地皮的住宅单位面积不可超出一定呎数,或不可超出一定数量,实际上亦鼓励发展商兴建中小型单位(包括纳米楼)。

2011年,屋宇署又颁布《2011年建筑物消防安全守则》,详细订下了开放式厨房的标准设计要求。发展商只需跟足守则,便不必再就个别设计提交消防安全评估报告,开放式厨房的批则变得方便简易,亦因此在新楼设计中愈发常见。

2015年,金管局收紧按揭成数,透过按揭保险计划,成交价400万元以下物业按揭可达九成,450万元以下物业按揭可达八成(按揭金额上限为360万元),450万元至600万元则可申造八成按揭,600万元以上只可申造六成按揭。按揭成数限制,连同2012年引入之压力测试,被认为是纳米楼大行其道的主要推手。[5]

2019年,时任行政长官林郑月娥推出高成数按揭计划,放宽了按揭保险的成数,令1000万或以下的单位可以借高达九成按揭。在放宽按揭保险的推动下,买家购买中小型单位所需首期大幅下降,间接地令部分收入较高但是首期不足的买家放弃纳米楼,转而购买其他中小型单位。[6]

2024年2月28日,香港财政司司长陈茂波在2024-25年度财政预算案中宣布,即日起所有住宅物业交易毋须再缴付额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)和新住宅印花税(NRSD)。有媒体认为,已被市场遗弃的“纳米楼”,由于税项成本大降,投资吸引力骤增,或重新成为投资者或收租客的宠儿,成为“撤辣”的大赢家。[7] 也有媒体认为,全新游戏规则下,细价楼势将成为最好炒的物业选项。俗称“纳米楼”的开放式单位,颇有机会成为新盘大力推销卖点,甚至再次成为新盘主力供应单位。[8]

特色

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高楼底

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近年建成的纳米楼,一般楼底较高 [1]页面存档备份,存于互联网档案馆[2]页面存档备份,存于互联网档案馆[3]页面存档备份,存于互联网档案馆),故容易向上伸延空间建造“阁楼”,即在纳米单位加设一个细小的楼层,以增加可用空间。

电磁炉煮食

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香港电视娱乐制作的访谈及饮食节目《纳米无明火》,节目中谷德昭拜访居住在“纳米楼”内的不同人士,然后把于“星级厨艺特训”内学到的菜式以电磁炉烹饪一次。该节目播出后, 令不少市民认为开放式厨房,不能够用明火,只能够使用电磁炉煮食。

测量师学会前会长何钜业解释,在2011年前的确有限制开放式厨房使用明火的规定,只是当局经过研究,觉得在做足规定后,无论是否明火与否所面对的风险无差,故此开放容许开放式厨房使用明火烹食。事实上,近年部分新盘已经采用开放式厨房加明火炉头设计。[9]

重大事件

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纳米楼始祖

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大埔岚山被认为是纳米楼始祖

长江实业于2014推售大埔岚山,其开放式单位面积只有177至181平方呎,堪称当年全港最细的私人屋苑单位,因此被媒体普遍认为是纳米楼始祖。[10]

㓥房之城

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2015年九龙建业推售土瓜湾环海·东岸,该楼盘名义上有A、B及C三座,但三座已打通,全部单位共用八部电梯及一个垃圾房,长长的走廊将三座全部打通,形成一层36伙格局,被媒体誉为“㓥房之城”。[11] [12]

龙床盘

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屯门菁隽128呎“龙床盘”单位平面图

2016年,俊和地产发展董事潘志才在记者会指出,推出屯门菁隽是希望协助年轻人“上车”(首次置业),楼盘开则灵感是来自学生宿舍,觉得很多年轻人需要的是一个房间。潘志才亦指紫禁城再大,皇帝都是睡在一张床上(原句:就算皇帝都系瞓张床,紫禁城咁大,佢真正瞓觉时都系得张床)。[13]菁隽因而被媒体戏称“龙床盘”。[14]

纳米楼楼盘

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以下归纳部分著名纳米楼楼盘,其最细单位实用面积均为200平方呎以下,而且楼盘有大量少于215平方尺之开放式单位

纳米楼例子
纳米楼楼盘 地区 发展商 最细单位
实用面积
(平方呎)
开售日期
海茵庄园 将军澳 九龙建业 183 2021年10月
环海·东岸 红磡 194 2015年9月
海傲湾 油塘 179 2018年10月
菁隽 屯门 俊和地产益兆兴业 128 2018年11月
AVA55 马头角 卢华家族 166
AVA61 深水埗 150
AVA62 佐敦 152
AVA128 西环 177
AVA228 深水埗 129
加多利轩 何文田 恒基兆业地产 161
利奥坊·曦岸 大角咀 171
利奥坊·凯岸 171
尚誉 北角 163
迎丰 土瓜湾 165
CAINE HILL 西半山 169 2021年12月
弦雅 长沙湾 佳兆业集团宏达控股 189 2020年12月
岚山 大埔凤园谷 长江实业 177 2014年7月
逸新 太子 丽新发展 157
青富苑 青衣 香港房屋委员会 187 2020年6月
怡景苑 坚尼地城 119
金乐居 大坑 159
曼翘 红磡 桂洪集团 186 2021年9月

参考资料

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  1. ^ Hong Kong’s supply of so-called nano flats to peak this year as government puts minimum size restrictions in place. [2023-05-18]. (原始内容存档于2023-05-18). 
  2. ^ 發展局局長就二○二二年一月至三月賣地計劃會見傳媒談話內容 香港政府新聞公報 2021年12月30日. [2023年5月9日]. (原始内容存档于2022年12月18日). 
  3. ^ 十年激增成因 限呎後還值得投資? 28HSE 2022年7月15日. [2023年5月9日]. (原始内容存档于2023年5月10日). 
  4. ^ 立法會三題:「限呎樓」用地 香港政府新聞公報 2011年3月3日. [2023年5月9日]. (原始内容存档于2023年5月9日). 
  5. ^ 收緊按揭成數 好心做壞事 文匯報 2018年1月29日. [2023年5月10日]. (原始内容存档于2023年5月13日). 
  6. ^ 首期低成納米樓好處!納米樓升值前景不再 Business Digest 2023年1月27日. [2023年5月9日]. (原始内容存档于2023年5月13日). 
  7. ^ on.cc东网. 樓市撤辣一天光晒?呢類物業有望翻生?. 2024年2月28日 [2024年2月28日]. (原始内容存档于2024年2月28日). 
  8. ^ Yahoo 地产. 財爺公布全撤辣 炒細價樓交稅「一嚿水」. 2024年2月28日 [2024年2月28日]. (原始内容存档于2024年3月5日). 
  9. ^ 開放式廚房不能夠用明火屬誤解 改裝會否影響按揭? HKET 2023年5月30日. [2023年5月30日]. (原始内容存档于2023年5月30日). 
  10. ^ 大埔納米樓蝕幅擴大 轉戰京都嵐山有無得玩? Yahoo財經 2021年11月29日. [2023年5月23日]. (原始内容存档于2023年5月23日). 
  11. ^ 【㓥房之城.直击】环海‧东岸一梯36伙 私楼价钱 公屋格局 Yahoo财经 2019年1月23日
  12. ^ 一层逾30伙深不可测 邻居数目人气鼎盛 House730 2021年2月24日
  13. ^ 屯門菁雋僅128呎 住宅細過車位 俊和:皇帝都係瞓張床. 苹果日报. 2016年12月1日 (中文(繁体)). 
  14. ^ 記者實測「龍床盤」菁雋128呎開放式戶有幾大?. 地产站. 2018年11月27日 (中文(繁体)). 

外部链接

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