香港房地产业已有悠久的历史,1841年英国占领香港后拍卖土地,逐步形成和确立香港的地权制度和土地批租制度。

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香港街道上往往分布着许多地产中介公司

1950年代末期到1980年抵垒政策结束前,因政局动荡,大批中国大陆人口移入,香港人口急速膨胀,居住成为当时社会经济中一个严重问题。因此香港政府出于人道理由与社会安定,于1950年成立之香港模范屋宇会提供土地。1954年开始大量兴建徙置区。在1960年代,香港屋宇建设委员会推出廉租屋邨。1970年代初,大批地产公司纷纷借此牛市时机挂牌上市筹集大量资金发展业务。此时持香港工商持续增长,成为二战后以来空前的繁荣。随着需求上涨,发展规模渐大,经营房地产所需资金也日见庞大,一些小型地产公司在此时逐渐被淘汰,实力雄厚的地产商逐渐垄断市场,此时地产业逐渐成为香港经济的重要的支柱。1984年中英联合声明签订,严格限制香港土地供应,导致香港房地产供求失衡而价格急升,至1997年为止。1997年香港主权移交之际,亚洲金融风暴爆发,同时特区政府推出八万五建屋计划试图恢复供求平衡,导致香港地产市道受到重创,大量业主变成负资产,至2002年11月,特区政府为了挽救楼市,推出了减少土地供应和政府退出房地产市场等名为孙九招的政策,并受到更紧密经贸关系等贸易政策刺激香港经济发展和物价上涨,直到2010年,楼市几乎回到1997年金融风暴前夕的水平,其后仍然上升不止,使市民负担房地产的能力成为社会及政治议题,而政府的政策并未能影响此趋势。[1][2][3]

2010-2020年香港连续10年蝉联全球最难负担楼价的地区[4]。根据2020年的统计数据,香港中位数收入住户平均需要20.8年不吃不喝的收入才能负担一个住房[5]

历史

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早期的城市建设及土地制度

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第一次鸦片战争之后,英国取得香港成为其殖民地,而当时英国之所以看中香港,主要原因是维多利亚港,英国人当时正在建立一条全球的贸易路线,来运输他们购买和生产的原材料与产品,他们需要不向他们征税的自由贸易港,而维多利亚港作为天然的避风港,水深港阔,正是英国人的需求。因为英国人将香港设为了自由贸易港,英国人无法从贸易中征税,但建设香港又需要资金,但香港却土地贫瘠而且缺乏自然资源,而英国政府又不愿运钱过来,那么政府唯一可以做的,也是唯一拥有的就只有土地。由此开始了土地在香港发展中的重要角色。

1841年,根据《英皇制诰》,所有土地马上皆属英国皇室所有,称为官地(Crown land),香港的土地拍卖并不是真的将土地永久出售,而只是出售有期限的使用权(Leasehold),可以称之为“批地”,而这也确定了现行的土地批租制度,但新界区居民的红契土地仍保留着清朝政府的地权制度。早期批地年期极长,为999年,而后期缩短至99年,而现时批地年期大多为50年。英国人于1841年6月7日便公报公开发售(批地)土地并于同月14日由海军上将Admiral Sir Charles Elliot于澳门成功拍出404幅土地。而由于土地全部属于政府(英国皇室),政府作为一个垄断的供应者,为提高土地价格,维护自己利益,限量卖地成为了政府最理性的行为,而这就是高地价政策的开始。[6]

二战后至1960年代

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踏入二十世纪,于四十年代后期开始由此中国大陆的战乱动荡,大量内地居民涌来香港香港人口急速膨胀,由1946年的60万,于1949年激增至186万,到1959年更超过了300万,人口的急剧增加使居住成为当时社会经济中一个严重问题。在港九各地,到处出现一些简陋的木屋。由于木屋区频频发生火灾,港府于是设立徙置区安置灾民。由于居住环境恶劣及严重短缺,成为当时香港社会最严峻的一个问题。

因此港英政府出于人道与社会安定,于1950年成立香港模范屋宇会,由政府拨地,为低收入居民提供廉租房屋,兴建之屋苑有模范邨,而于1954年开始大量兴建徙置区,后来的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。当时,香港除了贸易外,轻工业渐渐崛起,而大量从内地来港的贫穷移民便成为了工厂工人,徙置区可以视作等同于工人宿舍,降低工厂的成本,更有助于香港的出口,其实就是一种补贴出品。另外建立公共房屋可以有助于私人房屋的价格,即有助于政府的高地价政策。1950年代随人口的激增,大量资本拥入地产业,香港就出现了房地产热潮。在高地价政策下港英政府可以以低税率来维持香港的竞争优势,同时又有收入搞公共服务,为低收入提供一定的保障同时,中产可经投资物业而享受到财富增加的好处,这渐渐便加强了整个香港社会对高地价政策的路径依赖

1955年港府修改建筑条例[7],鼓励新建筑物向高空发展,以缓解楼宇供应紧张的困境,楼宇建造高度不再受1903年起实施的普通民房高度以5层为限的规定所限制,新条例准许建筑物的高度为街道宽度的1.41倍,每层的高度也由3.66米减至2.74米。而在此之前,若要兴建高出5层的楼宇,得报港督和行政局审批核准,在20世纪50年代初,香港超过5层的高楼还只有寥寥10多间。1955年爱国商人霍英东投资兴建当时香港最高的大厦——蟾宫大厦,在兴建的过程中,霍英东开创了“分层出售”、“分期付款”、“卖楼花”等的售楼方式,为香港地产业发展带来革命,加速了整个香港地产市场的繁荣,是香港地产发展史上一个里程碑。从此地产业成为香港的经济支柱之一,占GDP的比重在20%以上,成为香港经济的“晴雨表”。[8]

1965年香港股灾,香港爆发了银行信用危机恒生指数在这次股灾跌了四分之一。接着房地产价格暴跌,陷入了战后第一次大危机之中,许多地产公司倒闭,香港房地产业一直延续到1969年才有所好转。

1970年代

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1970年代是香港的地产狂潮年代,香港的华资巨头,现时的香港四大地产商等便是由此起家,如华人首富李嘉诚,他在1958年转型投资地产,1971年成立长江实业,1972年于香港交易所上市。同年,当时的香港总督麦理浩制定了“十年建屋计划”政策,要在1973年至1982年的十年期间,为180万香港基层居民提供公共房屋单位。1974年,石油危机导致香港股市暴跌,地产业全面调整,香港楼价下跌了三至四成。1975年底开始,房地产市场续渐回升,港府1976年开始地铁修建计划,提升了城市土地价值。至1978年,又推行“居者有其屋计划”,解决二百多万基层市民的自置居所需要。由此可见当时的高楼价已是严重社会问题。1977至1979年两年间,香港人口由450万人急增至500万人,楼宇出现供不应求,屯门沙田葵涌香港新市镇逐步成型,分散市区香港岛九龙区挤迫的人口密度。这个时期的香港持续快速发展,香港房地产市场达到高潮。

中英联合声明

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直至1981年,中英双方有关香港问题谈判,中华人民共和国政府将对香港行使主权,令港人出现信心危机。一年内,香港楼价下跌六成。至1984年9月,《中英联合声明》发表,声明在“一国两制”的原则下,中国政府会确保其社会主义制度不会在香港特别行政区实行,香港奉行的资本主义制度、社会制度和生活方式可以维持“五十年不变”。后来市民信心渐渐回升,楼市慢慢再度复苏。[9]。另外《中英联合声明》限制每年香港土地供应不得多于50公顷,令地本身已经少的土地供应更少,直接把香港楼价推上新高。[9]

1989年,北京“六四事件”爆发,中共以武力镇压学运,部分香港人对前景失去信心,资金人才外流,楼价再度大跌,为刺激经济及重拾港人信心,当年的港督卫奕信提出“玫瑰园计划”,决定兴建规模庞大的新机场,即今日的赤鱲角机场

十多年内,香港地价上升了二十倍,过高的地价,使只有少数的拥有庞大资本的地产商才能参与土地市场,结果做成寡头垄断,造成政府与地价巨头与数百万私楼拥有者这共同利益体,而这造成了主权移交后高地价的必需继续性。而另外企业,特别是中小企也需要高楼价,物业是香港工商业的重要抵押品,中小企往往通过抵押物业向各银行借贷,流动周转,高房价令楼成为香港银行最接受的抵押品,此同时又强化了高地价。市区住宅楼价在1995年,售价约每平方米4万港元,普通市民难以负担。[10]

1997年主权移交以后

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香港回归之后,亚洲金融危机爆发,香港也被波及。而首任香港行政长官董建华推出了“八万五建屋计划”,遇上亚洲金融危机,香港地产市道受到重创,中产作为社会的中坚力量,当他变成负资产,整个社会的经济便无法维持,所以原本为解决目标的高地价政策成为了唯一的救星。2002年,政府推出“孙九招”,不再兴建新的居者有其屋住宅,并减少供应。由2003年起,香港楼市持续上升5年。2008年金融海啸期间楼价一度下调约30%,但为时短,不足两季。在各国推出救市措施后,金融体系渐告稳定,楼价又再上升,直到2010年,部分地区楼价已超越97年金融风暴前夕的水平。

此时政府多以“勾地”来卖地。在“勾地”制度下,香港地政总署定期列出公开的土地储备表《供申请售卖土地一览表》,即是俗称“勾地表”。勾地是香港特区政府现行拍卖政府土地的一个途径,此制度在亚洲金融危机后(1999年)推出,在当时,它与另一传统的拍卖官地机制“常规卖地”同时施行。“勾地”就是土地在正式挂牌出让前,由对该土地感兴趣的单位向政府表明购买意向,并承诺愿意支付的土地价格。

有意买官地的公众人土,包括地产发展商,可向地政总署提出申请“勾地”,并报出底价。政府收到申请,若果有关提价合乎政府估计的市场价格之十成(后降至八成),就会将该地块按规定“勾出”,并在规定期限内组织其招标拍卖,公众拍卖会上价高者得,提出勾地者必须参与该次竞价,但其报价不得低于它申请时的底价。若果拍卖时“不到价”,即是不达到官订拍卖当时秘密底价,地政总署有权收回,并留作下次再拍卖,直至等于或高于政府预期的价格为止。如果拍卖时无人提出等同或高于勾地者申请时的提价,政府有权没收原先勾地者的按金。该按金是保证是次拍卖价不会低于勾地者原先的提价。在卖地过程中,政府不会提供任何优惠予勾地申请者,如申请者最终不能买得土地,发还按金时也不会给予利息。而有观点认为勾地是近年高楼价的另一原因。

到2010年代,香港住宅楼价和租金屡创新高,引起强烈民怨。[11]2011年中,国务院港澳办主任王光亚访港,警告特区政府避免让香港的房屋问题演变成政治问题,要求特区政府加倍关注,解决市民住屋问题。[12]2011年8月,国务院副总理李克强访问香港,期间特别关注香港房屋问题。[13]在中央政府施压下,[13][14]同年10月时任行政长官曾荫权宣布恢复居者有其屋计划梁振英继任行政长官后,政府于2013年2月宣布取消勾地制度。[15]

从2006年至2015年,香港每年平均仅有2万多个住宅单位建成。2017年有人估计香港每年需要有5万多个住宅单位供应,始能满足包括新增人口在内的住屋需求。[16]长期的房屋供应短缺以及楼价和租金大升造成各种社会问题,逐渐撕裂香港社会。[17]面对楼价严重脱离一般人的负担能力,越来越多香港年轻人对置业感到绝望[18][19][20]在住宅以面积计价格大升而买家购买力有限的环境下,发展商兴建实用面积少于200平方英尺的特小住宅单位(“纳米楼”)开始成为趋势。[21]前行政会议成员林奋强在2017年指出香港的房屋问题已到了“祸延三代”的地步。[22]

1997年及以后香港每年住宅建成量
出租公屋 出售资助房屋 私人住宅 总数 数字来源
1997 23,900 22,300 18,200 064,400 [23]
1998 14,000 21,000 22,000 057,000 [24]
1999 30,000 18,000 35,000 083,000 [25]
2000 42,500 17,420 25,790 085,710 [26]
2001 51,000 23,000 26,000 100,000 [27]
2002 20,200 12,800
(部分不会出售而改为其它用途)
34,000 067,000 [28]
2003 11,600 04,500
(已建成的居者有其屋项目暂停出售,或改作其它用途)
26,400 042,500 [29]
2004 21,000 00,000 26,000 047,000 [30]
2005 25,000 17,000 042,000 [31]
2006 04,400 16,600 021,000 [32]
2007 07,400 10,500 017,900 [33]
2008 26,400 08,800 035,200 [34]
2009 19,000 07,200 026,200 [35]
2010 06,400 13,400 019,800 [36]
2010/11 12,000 15,000 027,000 [37]
2011/12 11,200 10,100 021,300 [38]
2012/13 13,100 09,800 022,900 [39]
2014 05,630 15,700 021,330 [40]
2015 11,500 11,300 022,800 [41]
2016 22,000 14,600 036,600 [42]
2017 14,040 17,800 031,840 [43]
2018 25,000 21,000 046,000 [44]
2019 16,000 13,600 029,600 [45]

主要地产发展商

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香港主要地产商与各行业关系

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地产商 公用事业 交通运输 电讯 零售 资讯科技/电子商贸 酒店
长江实业集团 电能实业香港电灯 香港国际货柜码头香港内河码头香港空运货站 和记电讯 百佳屈臣氏丰泽 Tom.comBigboxx.com 海逸国际酒店集团
新鸿基地产 - 香港内河码头机场空运中心载通国际九巴龙运巴士)、珀丽湾客运威信停车场香港驾驶学院快易通 数码通 一田百货 新意网 帝港酒店集团
新世界发展 - 新巴城巴(已出售)、新渡轮(已出售) 有线宽频新世界电讯(已出售) 周大福佐丹奴 亲子王国 瑰丽酒店集团
恒基兆业地产 香港煤气 香港小轮 - 千色CitistoreUNY家园便利店景福珠宝 名气通恒基数码科技 美丽华酒店企业
会德丰/九龙仓 - 香港空运货站现代货箱码头天星小轮香港电车(已出售) 有线宽频(已出售)、九仓电讯(已出售) Citysuper连卡佛Joyce Boutique美美百货 - 马可孛罗酒店
香港置地 惠康7-Eleven万宁 文华东方酒店集团
信和集团 信和科技(已结业) 信和酒店
嘉里建设 香格里拉酒店
华懋集团 如心酒店集团
宏安地产 万有街市 日新舍
中国海外发展
嘉华国际集团
恒隆集团

与中国共产党关系

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香港回归前后,中国共产党高官子女及亲属开始大规模投资香港房地产,包括栗战书之女、建银国际董事长栗潜心在内,中共高层领导中最少有三位有亲属在香港购买豪宅,总价值达5100万美元,他们利用香港作为国际避税天堂的优势积累了大量财富。1991年,习近平姐姐齐桥桥即开始在香港购买房产,2009年齐桥桥之女张燕南在浅水湾购入别墅,此外她还拥有至少5处公寓。2010年,汪洋之女,前德意志银行高管汪溪沙以200万美元的价格购买了一处住宅。栗潜心通过加入华菁会等香港团体为中共高官子女(太子党)和香港富豪及政治家建立了交流平台。由于中共高层将自身既得利益与香港紧密融合,他们无法容忍可能会威胁到香港经济地位的抗议活动,因此要采取更为强硬的立场。正是在栗潜心之父栗战书的推动下,港区国安法在随后得以迅速通过。[46]

参考

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  1. ^ 《地产霸权》页面存档备份,存于互联网档案馆)作者:潘慧娴 天窗出版社 2010年
  2. ^ 冯邦彦. 《香港地產業百年》. 三联书店(香港)有限公司. 2001年8月 [2019-01-09]. ISBN 978-962-041-834-1. (原始内容存档于2018-03-11). 页面存档备份,存于互联网档案馆
  3. ^ 地产霸权操控香港延伸至大陆港人大反击页面存档备份,存于互联网档案馆)谢晓阳 -亚洲周刊 2010-08-29
  4. ^ Hong Kong Homes Remain World’s Least Affordable for 10th Year. [2020-07-04]. (原始内容存档于2020-06-11). 页面存档备份,存于互联网档案馆
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  8. ^ 地产勃兴 促进香港繁荣(1)页面存档备份,存于互联网档案馆)第十三章
  9. ^ 9.0 9.1 香港房地产发展历程 互联网档案馆存档,存档日期2009-09-25.新浪地产网
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  11. ^ 政Whats噏:致房屋困局 曾蔭權認衰不認錯. on.cc. 2016-09-07 [2019-01-09]. (原始内容存档于2019-01-04). 民怨沸腾,归根究柢是上届政府停止定期卖地及停建居屋所致。 页面存档备份,存于互联网档案馆
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参见条目

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政府政策

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香港地产发展列表

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香港公营房屋发展计划

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相关刊物

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其他地区之土地及房屋政策

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年代参见

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